東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５(要町駅・池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


506,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５(東京都豊島区池袋３−９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を506,000円/㎡としました。

東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区池袋３丁目１６３８番５
住居表示池袋３−９−２
価格506,000円/㎡
交通施設、距離要町、300m
地積73㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格508,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性及び総額的市場性に優れた競争力のある住宅地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成した環境を形成しており、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、豊島区内の交通利便性の高い住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内外の一次取得者層や転売目的の不動産事業者が中心であり、まとまった画地については分譲業者の参入も見られる。市場需給動向は、交通利便性が高いことに加え、総額的な値頃感から市場性が高く、需給は堅調に推移している模様である。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とすれば、土地総額3∼4千万円程度、新築戸建住宅で5∼7千万円程度と把握した。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引件数は減少しているが取引価格は引き続き上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成25年より緩やかに減少。

殿原玲子氏による調査レポート

不動産鑑定士殿原玲子
価格504,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池袋駅周辺の利便性の高い住宅地として需要は底堅く、景気回復に伴い地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅地として熟成しており特段の地域変動要因は認められないため、当分の間は現状のまま推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、豊島区及びその周辺地域におけるJR山手線・私鉄・地下鉄各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は、一次取得者や周辺区等からの転入者のほか建売業者等が想定される。池袋中心部への接近性や生活利便性に優れる地域であるため住宅需要は底堅い。地価水準は立地条件や画地規模等により一様に把握し難いが、市場における中心価格帯は、土地は3∼4千万円程度、新築戸建住宅は5∼6千万円程度のものが多い。
一般的要因海外経済の不確実性が懸念されるものの日本経済は緩やかな回復基調にあり、良好な資金調達環境のもと都心部における不動産需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7342745
北緯 139度7018449

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

要町駅(地価相場 506,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)大山駅(地価相場 429,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)千川駅(地価相場 477,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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