東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外(雑司が谷駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,730,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外(東京都豊島区南池袋１−１１−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,730,000円/㎡としました。

東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南池袋１丁目３５番７外
住居表示南池袋１−１１−２２
価格1,730,000円/㎡
交通施設、距離池袋、550m
地積732㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域
前面道路の状況東22.0m都道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格1,730,000円/㎡
個別的要因明治通り沿いに存し、画地規模が比較的大きく、用途の多様性の外に希少性もあるので、市場における競争力は優る。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺を始めとする豊島区及び隣接区の幹線道路、または準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は収益物件やマンション用地等を探す投資法人や不動産業者であり、事務所ビル及びその用地、並びにマンション用地に係る取引が多い。取引価格は立地や規模、法規制等により大きく異なり、市場の中心となる価格帯を見出すことは非常に困難であるが、画地規模600∼800㎡程度の土地で総額10億∼16億円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格1,730,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因店舗、事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地で、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域で、下層階は店舗又は営業所、上層階は事務所として利用されているものが多い。需要者の中心は、事業法人で、ビル用地としての取得が多い。金融緩和等の経済政策により景気は回復し、都心部ではビル用地・マンション用地の需要が回復している。土地取引の中心価格帯は㎡当180万円前後である。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7251454
北緯 139度7110749

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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