東京都豊島区池袋２丁目４７番５(池袋駅・北池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,110,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区池袋２丁目４７番５(東京都豊島区池袋２−４７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,110,000円/㎡としました。

東京都豊島区池袋２丁目４７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区池袋２丁目４７番５
住居表示池袋２−４７−５
価格1,110,000円/㎡
交通施設、距離池袋、250m
地積279㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格1,110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。繁華性は標準的で有り、視認性等から競争力は普通である。
地域要因池袋駅北口に広がる商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域で有り、地域要因に特段の変化は無く、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山手線池袋駅及び隣接駅を中心とした商業地域と把握され、需要者は地縁を有する事業者、一般法人、不動産投資家等が中心的である。周辺における地域的変化は少ないが、継続した金融緩和を背景に投資適格を有する収益物件を始めとする不動産需要は堅調に推移している。中心的価格帯は規模により差が見られるが250㎡程度の土地で総額3億円程度と把握した。
一般的要因継続した金融緩和や、各種政策等から投資マインドは回復しており、収益物件を始めとして、不動産需給動向は堅調である。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格1,100,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性がよい商業地域で、不動産需要は比較的堅調となっており、地価は景気動向を反映し上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、主に豊島区の山手線沿線のうち、主として池袋駅から近い商業地域。需要者の中心は、駅周辺で店舗、事務所を求める個人や法人が中心で、一定の繁華性があり、利便性がいいことから店舗集積度は高く、相応の需要が期待できる。中心価格帯は見いだしがたいが200㎡程度の土地であれば2億円から2．5億円程度が取引の中心である。
一般的要因各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7335973
北緯 139度7109468

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区東池袋１丁目５番８の一部東京都豊島区西池袋１丁目２２番１、２２番２及び２２番７東京都豊島区池袋２丁目１０番２の一部東京都豊島区南長崎５丁目３８６６番８東京都豊島区池袋３丁目１７０４番３東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区上池袋一丁目２７番４外１筆東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区西池袋３丁目２５番１６外東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外

参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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