東京都新宿区下落合４丁目６０４番６(下落合駅・椎名町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


559,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区下落合４丁目６０４番６(東京都新宿区下落合４−１７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を559,000円/㎡としました。

東京都新宿区下落合４丁目６０４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区下落合４丁目６０４番６
住居表示下落合４−１７−４
価格559,000円/㎡
交通施設、距離下落合、650m
地積317㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南3.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

千葉周二氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉周二
価格559,000円/㎡
個別的要因対象標準地において個別的要因に変動は認められず、個別的な競争力は近隣地域内において概ね普通程度と目される。
地域要因都心方面に近い住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。地域のあり方に特段の変動をもたらす要因は見あたらない。
地域要因の将来予測低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。
市場の特性 同一需給圏の範囲は区内西部、山手線外側に存する住宅地域である。主な需要者は区内或いは周辺区の買換え層、不動産業者が中心であり、旧来からの住宅地として需給は安定している。価格帯の中心は土地坪あたり180∼210万円程度、土地建物一体の価格帯としては規模・品等により格差が見られるが新築小規模戸建住宅で概ね総額5，000万円程度となる。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるものの緩やかな回復基調の内にあり、住宅建設は横這い傾向、個人消費は持ち直しの動きが見られる。

佐藤博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤博
価格559,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因の変動は特に認められず、近隣地域内における競争力は普通。
地域要因交通接近条件等の良い住宅地として有効需要は堅調であり、価格水準は強めで推移している。今後ともこの傾向が続く可能性が高い。
地域要因の将来予測低層住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住環境に及ぼす価格形成要因の変動は特に認められないので当分の間原状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、新宿区内一円で特に山手線の外側の新宿区の西部に所在する住宅地域である。主たる需要者は、自己使用目的の個人、転売目的の不動産業者が中心である。古くからの住宅地域として熟成しており、需給動向も安定的にやや強含みで推移している。中心となる土地の価格帯は55万∼63万円／㎡程度。戸建住宅の価格は、住環境、規模により価格差が見られるが、新築の小規模戸建住宅で総額5，000万∼6，000万円程度。
一般的要因景気は、新興国経済の減速の影響などから輸出・生産面に鈍さがみられるものの、基調としては緩やかな回復を続けている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7205702
北緯 139度69641

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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