東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７(北池袋駅・下板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


505,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７(東京都豊島区池袋本町１−３７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を505,000円/㎡としました。

東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７
住居表示池袋本町１−３７−９
価格505,000円/㎡
交通施設、距離北池袋、近接
地積137㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の店舗、飲食店等の多い駅前の商業地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格505,000円/㎡
個別的要因画地規模、形状等市場競争力を増減させる要因は特になく標準的画地である。個別的要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因北池袋駅前の繁華性等に劣る近隣商業地域。北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、当該地域にも影響を与えるものと思われる。
地域要因の将来予測北池袋駅前に形成された小売店舗、飲食店舗等の建ち並ぶ近隣商業地域であるが、北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、事業の進捗は当該地域の価格形成にも少なからぬ影響を与えるものと思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね豊島区内に存する各駅周辺の近隣商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人事業主や事業法人であるが、ある程度まとまった規模の画地であれば、不動産業者や投資家の需要も期待できる。区内周辺部の近隣商業地域の衰退傾向が著しいが、標準地の近隣周辺でも店舗跡地の建売用地等への転換が進んでいる。取引件数が少なく市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、100㎡前後の土地で4千万∼6千万円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格505,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因地域は東武東上線北池袋駅に程近い既成の商業地域であり、繁華性はやや低いが、一般的要因の影響を受け、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域の北方では、都市計画道路補助82号線の事業決定が昨年1月に行われ、現在事業中である。直ちには影響はないものの、今後の事業進捗に伴い、地域にも影響が生じてくるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内の各駅周辺の近隣商業地域である。需要者の中心は、豊島区に地縁を有する事業者や、自己所有目的の各種法人等である。近隣地域は、駅に近く用途の多様性に富んでおり、取引総額の観点からも需給は堅調である。価格の中心帯は、1㎡当たり、45万円乃至60万円程度である。
一般的要因金融緩和政策の維持等に伴う、金融上の低金利等を受けて、豊島区内の景況は、概ね好調で、地価は上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7413912
北緯 139度7164739

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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