東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外(池袋駅・要町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,660,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外(東京都豊島区西池袋５−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,660,000円/㎡としました。

東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外
住居表示西池袋５−２−１０
価格1,660,000円/㎡
交通施設、距離池袋、370m
地積117㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北25.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田中敏夫
価格1,670,000円/㎡
個別的要因代替関係にある不動産と比較し、競争力のある立地と画地規模である。個別的要因の変動は特にない。
地域要因池袋西口地区は、劇場や大型店舗が立地する成熟した商業地域で、格別な地域要因の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺および都心ターミナル駅周辺の普通商業地で、中高層の事務所、店舗等が集積する地域である。主たる需要者は、賃貸ビル事業を経営する不動産会社、投資法人、店舗を展開する法人事業者等である。交通至便であるため、根強いテナント需要があり、景気の回復に伴い、新規投資の需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は、規模や立地によるが、120㎡程度の規模で、1億7千万円∼2億3千万円程度と推察される。
一般的要因金融緩和政策により投資需要は活発で、取引価格は上昇傾向にある。池袋駅周辺のオフィスの空室率、賃料は改善傾向にあり、店舗需要も堅調である。

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格1,650,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因商業性は漸次減退するものの池袋駅西口からの連続性を有する商業地域で、地域性に大きな変化は見られない。
地域要因の将来予測池袋駅方面へ続くアゼリア通り沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のような商業地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺及び豊島区内の主要駅周辺の普通商業地域である。需要者の中心は当地域に地縁を有する事業者、貸ビル業者等が挙げられる。対象地近隣は広幅員道路沿いの比較的小規模な敷地に高層ビルが建ち、低層階を店舗、上層階を事務所、クリニック等として利用されているものが多い。景気回復に伴い事務所需要も増えてきている。土地取引の中心価格帯は、100∼150㎡程度のもので㎡当150万円∼200万円程度である。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7317917
北緯 139度706089

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区西池袋１丁目２２番１、２２番２及び２２番７東京都豊島区巣鴨５丁目１１９番１２及び１１９番１９東京都豊島区南長崎５丁目３８６６番８東京都豊島区西池袋１丁目１０番３東京都豊島区池袋３丁目１７０４番３東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区上池袋一丁目２７番４外１筆東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区西池袋３丁目２５番１６外東京都豊島区池袋２丁目４７番５

参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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