東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３(池袋駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,620,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３(東京都豊島区南池袋２−２７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,620,000円/㎡としました。

東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南池袋２丁目９７番１３
住居表示南池袋２−２７−６
価格2,620,000円/㎡
交通施設、距離池袋、300m
地積130㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西20.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格2,620,000円/㎡
個別的要因市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ標準的。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因池袋駅東口近くの立地・繁華性に優る商業地域であり、景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測池袋駅東口の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域。東口エリアにおいて新規開業・開発案件が複数見られるが、当該地域では特段の変動要因は見られない。当面は現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅を中心に、豊島区内のJR山手線各駅及び新宿駅周辺に存する繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、資本力を有する法人、収益目的の投資家又は不動産会社等である。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、取引の中心価格帯は坪単価800万∼1000万円前後と把握される。旺盛な投資需要が認められる中、立地条件・画地条件等が良好な商業地域における不動産需要は堅調に推移している。
一般的要因金融緩和政策の継続、景気の回復傾向等を背景に、不動産需要は堅調に推移しており、豊島区内の商業地の地価は上昇傾向が続いている。

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格2,620,000円/㎡
個別的要因地域の標準的規模の整形画地であり、池袋駅に近く収益性が期待できるが、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因池袋駅東口近くの準高度商業地域で、業務用物件に対する賃貸需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測池袋駅東口の20m区道沿いに形成された中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域で、価格形成に影響を与えるような特段の変動は見当たらないので、当面は現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は池袋駅を中心にして豊島区内のJR山手線各駅近くに存する繁華性の高い商業地域。需要の中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル（及びその用地）を探す事業法人も需要者として考えられる。物件の所在、規模、街路幅員、公法上の規制等により取引価格が大きく異なるので、市場の中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、画地規模100∼150㎡程度の土地で総額2億∼5億円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7284091
北緯 139度7136996

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区東池袋１丁目５番８の一部東京都豊島区駒込６丁目８４０番５東京都豊島区南池袋２丁目１８番７外東京都豊島区西池袋１丁目１０番３東京都豊島区高松２丁目３３番７東京都豊島区東池袋一丁目１３番６東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区南池袋二丁目９７番１３東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外東京都豊島区東池袋１丁目２２番２東京都豊島区東池袋３丁目７０番７東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０

参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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