東京都豊島区西池袋１丁目１０番３(池袋駅・要町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


3,350,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区西池袋１丁目１０番３(東京都豊島区西池袋１−１０−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を3,350,000円/㎡としました。

東京都豊島区西池袋１丁目１０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区西池袋１丁目１０番３
住居表示西池袋１−１０−１５
価格3,350,000円/㎡
交通施設、距離池袋、近接
地積368㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域
前面道路の状況南東16.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格3,360,000円/㎡
個別的要因市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ標準的。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因池袋駅南口至近に存し、立地・繁華性に優る商業地域である。景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅南口前の商業地域である。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する商業地域。需要者の中心は、上記地域に地縁性を持つ法人、投資家等と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちまちであるが、土地取引の中心価格帯は坪単価1，000万円台前半と把握される。規模100坪以上あれば総額10億円以上である場合が多い。旺盛な投資需要が認められる中、高度商業地域における不動産需要は堅調に推移している。
一般的要因金融緩和政策の継続、景気の回復傾向等を背景に、不動産需要は堅調に推移しており、豊島区内の商業地の地価は上昇傾向が続いている。

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格3,340,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因高層の店舗・事務所ビルの建ち並ぶ池袋駅南口前の繁華な商業地域である。地域要因に大きな変化はない。
地域要因の将来予測高層の店舗、事務所ビルの建ち並ぶ池袋駅南口の商業地域で、開発の進む東口に比べ地域要因の変動は少なく、当面は現状のような商業地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅、新宿駅周辺等の繁華性の高い商業地域一円である。当地域の建物は、地階を含む低層階が店舗として、上層階は事務所として利用されているものが多い。取引主体は法人が多く、事業者間での取引が中心となっている。近隣における取引は少ないが、希少性、金融緩和政策と相まって収益物件に対する需要は増えている。店舗ビル、店舗・事務所ビルの潜在的需要は多く、土地取引の中心価格帯は㎡当350万円∼400万円程度である。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7293782
北緯 139度7088583

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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