東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外(雑司が谷駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


5,250,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外(東京都豊島区南池袋１−２１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,250,000円/㎡としました。

東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
住居表示南池袋１−２１−５
価格5,250,000円/㎡
交通施設、距離池袋、200m
地積367㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西22.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),900(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格5,250,000円/㎡
個別的要因店舗事務所ビル用地として適正な画地規模であり、最寄り駅への接近性に優れているので、市場競争力は高い。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は収益物件を探す投資法人及び開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル及びその用地を探す事業会社も需要者として考えられる。所在、規模、法規制等により取引価格は大きく異なるので市場の中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、画地規模300∼400㎡程度の土地で15億∼25億円、建物付きで20億∼35億円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格5,250,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性がよく、繁華性の高い商業地域で不動産需要は比較的堅調となっており地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測池袋駅東口前周辺は、新規出店や大型店舗等の集積がみられ、駅に近い対象標準地周辺も高い繁華性を保ち、今後もこの状態で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区のうち池袋駅周辺の高度・準高度の商業地域。需要者の中心は大手事業法人等である。駅東口には大型量販店や飲食、物販等の店舗、高層事務所等が集積し、南側には小規模テナントビルが多い。標準地付近も60階通りを中心とする導線からは外れるものの、一定の繁華性を維持している。規模、立地等による選別は行われており、取引は画地規模300㎡から400㎡程度であれば17億円から22億円程度と考えられる。
一般的要因各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度728359
北緯 139度7123747

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都豊島区東池袋１丁目５番８の一部東京都豊島区西池袋１丁目２２番１、２２番２及び２２番７東京都豊島区池袋２丁目１番２及び１番４東京都豊島区南長崎５丁目３８６６番８東京都豊島区南池袋２丁目１８番７外東京都豊島区西池袋１丁目１０番３東京都豊島区高松２丁目３３番７東京都豊島区東池袋一丁目１３番６東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区南池袋二丁目９７番１３東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区西池袋３丁目２５番１６外東京都豊島区東池袋１丁目２２番２東京都豊島区東池袋３丁目７０番７東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０

参考：近隣駅の地価相場

雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード