東京都豊島区目白２丁目１６４３番７(雑司が谷駅・学習院下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


681,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区目白２丁目１６４３番７(東京都豊島区目白２−３６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を681,000円/㎡としました。

東京都豊島区目白２丁目１６４３番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区目白２丁目１６４３番７
住居表示目白２−３６−１６
価格681,000円/㎡
交通施設、距離目白、200m
地積125㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況学校、事務所も混在する接近性の優れた住宅地域
前面道路の状況南東4.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格680,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅近の戸建て住宅中心の閑静な住宅地で、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測住環境、利便性ともに良好な住宅地で、規模のまとまった画地は徐々にマンション用地等に転換されていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は目白駅を中心とし、池袋駅から駒込駅等の山手線沿線の徒歩圏内の住環境良好な住宅地域である。主な需要者は良好な住宅地を求める豊島区内外の個人富裕層、不動産業者と判断され、画地規模の大きい物件にはマンション業者の参入も見込まれる。売り物件は少なく、土地取引価格の中心価格帯は㎡当70∼75万円程度と判断される。近時では取引総額を抑えるため、100㎡以下の画地に分割しての取引も多く見受けられる。
一般的要因低金利や各種政策の効果もあり不動産需要は堅調に推移してきているが、今後の諸外国の金融政策等には注視する必要がある。

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格682,000円/㎡
個別的要因戸建住宅敷地として地域の標準的規模の整形画地であり、地域内の競争力は普通程度である。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因交通接近性に優れ住環境が良好な住宅地域。目白駅に近く指定容積率が300％なので今後は画地の高度利用化が進むことが期待される。
地域要因の将来予測交通接近性に優れ住環境が良好な住宅地域なので、ある程度規模のまとまった土地はマンション用地として高度利用化が進んでいくものと思われる。金融緩和等により地価は引き続き上昇傾向にて推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山手線の池袋駅∼目白駅沿線を中心に広がる豊島区南部の戸建住宅地域であるが、交通接近性等に優れているため用途の多様性も見受けられる。需要者の中心は自用の住宅及びその用地を探す地縁性を有する個人であるが、まとまった規模であれば、不動産業者等の参入も見受けられる。建売敷地は80㎡未満が多いが、100㎡以上の住宅用地も見受けられる。市場の中心価格帯は100∼120㎡程度の標準画地で総額6千万円∼1億円程度である。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策効果により豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7220872
北緯 139度7080032

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都新宿区諏訪町２２０番３東京都新宿区中落合３丁目１５０８番外東京都新宿区北新宿４丁目２１番２６外東京都新宿区下落合３丁目４３７番４１東京都新宿区西早稲田２丁目８２番７外東京都豊島区東池袋１丁目５番８の一部東京都豊島区池袋２丁目１番２及び１番４東京都豊島区駒込６丁目８４０番５東京都豊島区目白３丁目３６１８番２東京都豊島区西巣鴨１丁目７６７番１東京都豊島区千早町３丁目７番１２東京都豊島区南池袋２丁目１８番７外東京都豊島区西池袋１丁目１０番３東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５東京都豊島区雑司が谷２丁目３２２番３東京都豊島区目白２丁目１６４３番７東京都豊島区高松２丁目３３番７東京都豊島区目白三丁目１７１４番９東京都豊島区南池袋二丁目９７番１３東京都豊島区高田三丁目７４２番３東京都豊島区高田二丁目１３７１番１５東京都豊島区千川二丁目２１番６東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区高田３丁目１０番３８東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外東京都豊島区東池袋１丁目４２番１２東京都豊島区東池袋３丁目７０番７東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０

参考：近隣駅の地価相場

雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード