東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３(巣鴨新田駅・北池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


715,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３(東京都豊島区上池袋１−３９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を715,000円/㎡としました。

東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
住居表示上池袋１−３９−３
価格715,000円/㎡
交通施設、距離北池袋、670m
地積495㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、共同住宅等が建ち並ぶ都道沿いの商業地域
前面道路の状況北西21.8m都道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格715,000円/㎡
個別的要因角地である以外は画地規模、形状等市場競争力を増減させる個別的要因は特になく地域の標準的画地である。個別的要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因明治通り沿いの商業地域で、容積率を活かしてマンション市街地化が進んでいる。マンション用地需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域で、小規模画地の集約化及び高層化が進むものと思われる。なお、政策効果等によりマンション用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。
市場の特性同一需給圏は豊島区及び隣接区の幹線道路、または準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内を中心にマンション事業を展開する不動産業者や投資法人等である。低金利や住宅ローン減税等の政策効果によりマンション需要は旺盛でありマンション用地の需要は堅調に推移している。所在、街路幅員、駅距離、公法上の規制等により取引価格は大きく異なるが、市場の中心価格帯を500㎡前後の標準的画地で総額3億円から4億円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格715,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から徒歩圏内に所在し、容積率に恵まれているためマンション用地としての需要は旺盛であるため地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、小規模画地は漸次集約化され共同住宅化が進行するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区内に所在する路線商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に事業展開するマンション分譲業者、投資法人等が多い。また、旺盛なマンション用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で10億円程度までである。
一般的要因近年の旺盛なマンション需要を背景に、容積率に恵まれた幹線道路沿いのエリアはマンション素地としての需要は根強い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7379142
北緯 139度7219207

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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