東京都豊島区要町１丁目５番１０(要町駅・椎名町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


649,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区要町１丁目５番１０(東京都豊島区要町１−１３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を649,000円/㎡としました。

東京都豊島区要町１丁目５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区要町１丁目５番１０
住居表示要町１−１３−１０
価格649,000円/㎡
交通施設、距離要町、170m
地積93㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東40.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木幸男氏による調査レポート

不動産鑑定士青木幸男
価格648,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因店舗、店舗付きマンション、事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地で、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。
地域要因の将来予測要町駅は地下鉄有楽町線のほか副都心線の開通により渋谷方面への利便性も向上した。池袋駅にも近いこと及び高容積を利用してのマンション化が進むものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。対象地の所在する山手通り沿いは繁華性は低いが、容積率が高いことにより、建替え等によりマンション化の進展が見られる。また、最寄り駅である「要町」駅は地下鉄有楽町線のほか副都心線の開通により渋谷方面への利便性が向上したため、マンション用地や投資用賃貸マンションの需要は根強いものがある。土地の中心価格帯は、100㎡程度の規模で㎡当70万円前後と判断した。
一般的要因景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。繁華性は標準的で有り、視認性等から競争力は普通である。
地域要因幹線道路沿いの商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測最寄り駅である要町からの接近性は良好で有るほか、池袋にも近く利便性は高い。特段の地域要因の変化は無いが容積率が高いことから規模によってはマンション化も見られるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区及び隣接区における幹線道路沿いの商業地域である。需要者としては収益物件を求める投資家の外、規模によってはマンション開発業者が中心的である。周辺における地域的な変化は少ないが駅接近性に優れた立地であるほか、中心商業地域にも近く利便性が高いことから投資物件としての需要は堅調で、総額で3億円程度が中心的価格帯と把握した。
一般的要因継続した金融緩和や、各種政策等から投資マインドは回復しており、収益物件を始めとして、不動産需給動向は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7344771
北緯 139度6997117

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区西池袋１丁目２２番１、２２番２及び２２番７東京都豊島区池袋３丁目１６０１番５東京都豊島区巣鴨５丁目１１９番１２及び１１９番１９東京都豊島区千早町３丁目７番１２東京都豊島区池袋３丁目１７０４番３東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区上池袋一丁目２７番４外１筆東京都豊島区長崎一丁目５２番４東京都豊島区西池袋四丁目１４８０番２３外１筆東京都豊島区要町一丁目４６番１２東京都豊島区千川一丁目１５番１３東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外東京都板橋区南町１９番１３東京都板橋区中丸町１４番１外東京都板橋区中丸町２９番６東京都板橋区赤塚新町一丁目１０２８番１２

参考：近隣駅の地価相場

要町駅(地価相場 506,000円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)千川駅(地価相場 477,500円/㎡)東長崎駅(地価相場 486,500円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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