東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０(池袋駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


464,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０(東京都豊島区南池袋２−３９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を464,000円/㎡としました。

東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
住居表示南池袋２−３９−９
価格464,000円/㎡
交通施設、距離東池袋、250m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格465,000円/㎡
個別的要因東側4m私道に面した標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR山手線、東京メトロ有楽町線・副都心沿線の豊島区内の住宅地域。需要者の中心は自用の建物及びその用地を探す豊島区及びその周辺の居住者であるが、郊外からの転入者も見受けられる外、規模が大きければ建売業者等の参入も考えられる。豊島区新庁舎の近くに存し交通の利便性等に優るので需要は堅調である。市場の中心価格帯は100㎡前後の土地で4千万∼6千万円程度。敷地の細分化が進む新築の建売住宅で5千万∼7千万円程度である。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策効果により豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格463,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因周辺では、再開発事業が進捗しているが、地域は未だ具体的計画はないが、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測狭隘な街路に面して戸建住宅及びアパートが混在する地域であるが、周辺では再開発事業が進み、昨春、マンションと区役所の複合ビルが竣工、地域の利便性は増大したが、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線池袋駅、大塚駅及びメトロ東池袋駅、雑司が谷駅周辺の住宅地域である。需要者の中心は、豊島区内及び城北地区の各区居住者である。郊外居住者や、豊島区に地縁を有する開発業者も、需要者の一部を構成している。需給は堅調で、市場の中心価格帯は、100㎡程度の更地で、5，000万円、新築分譲住宅では5，500万円乃至7，000万円程度である。
一般的要因利便性の高い豊島区の住宅地域は、金融緩和政策や住宅取得税制等もあり、住宅需要は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度725179
北緯 139度7168133

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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