東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３(椎名町駅・落合南長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


461,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３(東京都豊島区南長崎２−７−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を461,000円/㎡としました。

東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南長崎２丁目２０８０番１３
住居表示南長崎２−７−１０
価格461,000円/㎡
交通施設、距離椎名町、650m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格460,000円/㎡
個別的要因北東道路に面した標準的規模の整形地であり、居住環境も普通で、競争力は十分認められる。
地域要因豊島区西部の標準的な住宅地域であり、一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められる。地価は緩やかな上昇が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区西部の西武池袋線、都営大江戸線、東京メトロ有楽町線沿線の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内及びその周辺居住者と判断される。需給は比較的安定しており、低金利や経済環境等を反映して地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地約100㎡で4千万円∼5千万円程度と把握される。新築建売住宅では、総額を抑えるための土地細分化の動きがあり、小規模な建売住宅が増加している。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、豊島区内の住宅地の需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格461,000円/㎡
個別的要因北東側4．3m区道に接道する標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度。個別的要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因豊島区西部の私鉄沿線に形成された標準的な住宅地域。勤労世帯を中心に住宅用地としての需要は堅調である。地域要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅、共同住宅の混在する住宅地域として熟成しており、老朽化した建物の更新等を除き、当面は現状維持で推移するものと思われる。低金利やローン減税等政策効果により地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は豊島区西部の西武池袋線、東京メトロ有楽町線、都営大江戸線沿線の低層の戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域。需要者の中心は自用の住宅（及びその用地）を探す地縁性を有する個人であるが、まとまった規模であれば建売業者等の参入も考えられる。市場の中心価格帯は100∼150㎡程度の土地で概ね4千万∼7千万円程度。敷地規模50∼60㎡程度の建売住宅で4千万∼5千万円程度である。なお、相続等に伴い画地の細分化が進んでいる。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策効果により豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7245527
北緯 139度689916

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区中落合２丁目１４７０番３東京都新宿区西落合４丁目２２３番５及び２２４番６東京都新宿区中落合３丁目１５０８番外東京都新宿区中落合３丁目１５５６番１外東京都新宿区下落合４丁目６０４番６東京都新宿区北新宿一丁目３５０番４東京都新宿区原町三丁目３４番１東京都新宿区新宿一丁目４番５外３筆東京都新宿区高田馬場三丁目３３３番２東京都豊島区要町１丁目１０番３東京都豊島区長崎４丁目２１番８東京都豊島区南池袋二丁目１９番９東京都豊島区長崎一丁目５２番４東京都豊島区南長崎五丁目３８７２番４外１筆東京都豊島区長崎三丁目３３番５

参考：近隣駅の地価相場

椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)東長崎駅(地価相場 486,500円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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