東京都豊島区西池袋１丁目２４番６(池袋駅・要町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,380,000円
2016年01月01日に行った東京都豊島区西池袋１丁目２４番６(東京都豊島区西池袋１−２４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,380,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都豊島区西池袋１丁目２４番６ |
| 住居表示 | 西池袋１−２４−９ |
| 価格 | 1,380,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 池袋、100m |
| 地積 | 86㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2FB1 |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店舗等が建ち並ぶ池袋駅北口近くの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉村克氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉村克 |
|---|---|
| 価格 | 1,380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前の飲食店舗を中心とする店舗用地。用途的に特殊であるが、立地の希少性から相応の需要はある。 |
| 地域要因の将来予測 | 幅員4mの区道沿いに小規模な低層の店舗が建ち並ぶ池袋駅北口の飲食商店街である。用途的にも純化しており、格別の変動要因も見当たらないことから、当面は現状維持のまま推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 池袋駅付近の飲食店舗を中心とする商業地域を供給圏とし、需要圏域は23北西区部のうちJR線及び地下鉄線の各駅を最寄駅とする飲食店舗を中心とする商業地域に及ぶ。市場において中心となる価格帯は100㎡程度の土地で1∼2億円であり、需要者の属性は賃貸用不動産を投資目的や資産保有目的で保有する個人投資家あるいは一般事業法人のほか店舗ビルを開発する不動産業者である。投資リスクが高く需要は利回り次第で開発余地は低く供給は限定的である。 |
| 一般的要因 | 超低金利政策などの経済政策や賃料の上昇により商業地の地価は上昇しているが、経済の腰折れにより地価上昇率は年央より低下傾向にある。 |
森永愼一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森永愼一 |
|---|---|
| 価格 | 1,370,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 低層店舗敷地として適正な画地規模であり、池袋駅への接近性にも優れているので、収益性が期待できる。個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 池袋駅北口の4m区道沿いに形成された飲食店舗ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、池袋駅に近い歓楽街のため飲食・風俗業等からの需要は根強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 池袋駅北口近くの4m区道沿いに形成された飲食店舗等の建ち並ぶ商業地域で、裏地的色合いが強い。飲食主体の商業地域として熟成しており、老朽化した建物の更新等を除き、当面は現状維持で推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR山手線の池袋∼大塚駅沿線に形成された普通商業地域。需要者は事業用地を探す事業会社や個人事業主が中心と思われるが、ある程度まとまった規模の画地であれば、収益物件や開発用地を探す投資法人や不動産業者等による購入も考えられる。物件の所在、規模、法規制等により取引価格が大きく異なるので、市場の中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、80∼120㎡程度の標準的規模の画地で総額1億∼2億円程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7319919 北緯 139度7103553 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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