東京都新宿区下落合３丁目４５６番１２(目白駅・椎名町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


860,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区下落合３丁目４５６番１２(東京都新宿区下落合３−１７−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を860,000円/㎡としました。

東京都新宿区下落合３丁目４５６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区下落合３丁目４５６番１２
住居表示下落合３−１７−１８
価格860,000円/㎡
交通施設、距離目白、450m
地積413㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齊藤滋氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤滋
価格857,000円/㎡
個別的要因北側道路に接道するほかは個別的要因に特に変動は見られない。
地域要因山手線より徒歩圏に位置する住宅地である。高級住宅地として熟成しており需要は根強い。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として新宿区内のJR山手線沿線のほか隣接する中野区、豊島区、杉並区内の品等に優れる住宅地域である。需要者の中心は新宿区内及びその周辺地域に居住していた買替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。新宿区内の品等の高い既成住宅地に対する需要は根強く、各種政策効果による景気の回復に伴い需要は強含みである。土地1㎡あたり80∼100万円台が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。雇用・所得環境の改善のなかで各種政策効果等により景気回復が期待される。

千葉良夫氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉良夫
価格860,000円/㎡
個別的要因画地条件、交通接近条件等代替競争関係にある不動産との優劣・競争力の程度は普通程度で、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因都心部への交通利便性は良好な成熟している住宅地域で、宅地の細分化がみられる中、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと判断。
地域要因の将来予測価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山手線、中央線沿線で主として新宿区内に存する閑静な良品等住宅地域である。需要者の中心は、高額所得個人事業者、中小企業経営者等である。地域は熟成された旧来からの都心への利便性に優れた環境の良好な住宅地域であるが、建売住宅等の細分化がみられる。最近の金融情勢から需給動向は改善され、市場の中心価格帯は、土地は対象標準地規模で総額3億6千万円程度、新築戸建住宅は1億5千万円∼2億円程度である。
一般的要因海外経済及び国内企業の収益に不透明感があるが、地価は株高と超低金利政策等にささえられ不動産投資環境は良好で緩やかな上昇基調。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7213565
北緯 139度7029565

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

目白駅(地価相場 681,000円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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