東京都板橋区南町１９番１３(要町駅・大山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


445,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区南町１９番１３(東京都板橋区南町１９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を445,000円/㎡としました。

東京都板橋区南町１９番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区南町１９番１３
住居表示南町１９−２
価格445,000円/㎡
交通施設、距離要町、700m
地積102㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパートも混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木下剛氏による調査レポート

不動産鑑定士木下剛
価格444,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因要町駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に板橋区の住宅地域で、特に板橋区南部の住宅地域が代替競争関係が強い。需要者の中心は、板橋区に地縁を有するエンドユーザーであるが、周辺区からの需要者も見られる。需要回復の動きが認められ、供給は、区画を細分化して分譲するケースが増加している。市場の中心となる価格帯は、土地は100㎡程度で3，000∼5，000万円、新築の土地建物で4，500万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向、土地の取引件数はほぼ横ばい。地価水準は、需要の増加によりやや上昇。

塩入晋氏による調査レポート

不動産鑑定士塩入晋
価格446,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。その他地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測利便性の高い既成住宅地域であり、価格形成に影響を与える程度の地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね板橋区南東部及び隣接区内における東京メトロ有楽町線、東武東上線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する者を中心とし、その他隣接区等からの転入者も見られる。都心部に近く要町駅から徒歩圏内にある利便性良好な地域のため住宅需要は堅調である。また、総額を抑えるための土地の細分化も進んでいる。需要の中心価格帯は、画地規模の小さい新築戸建住宅で総額4，500万円から5，000万円台程度と把握した。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいで、取引価格はやや上昇、賃料はほぼ横ばいで推移し、地価はやや上昇している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7381602
北緯 139度7023363

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

要町駅(地価相場 506,000円/㎡)大山駅(地価相場 429,000円/㎡)千川駅(地価相場 477,500円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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