東京都豊島区池袋本町４丁目２１５番３(北池袋駅・下板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


427,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区池袋本町４丁目２１５番３(東京都豊島区池袋本町４−８−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を427,000円/㎡としました。

東京都豊島区池袋本町４丁目２１５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区池袋本町４丁目２１５番３
住居表示池袋本町４−８−１１
価格427,000円/㎡
交通施設、距離北池袋、380m
地積146㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパートの多い住宅地域
前面道路の状況北4.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格428,000円/㎡
個別的要因北向きではあるが、4．3m道路に面する標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度。個別的要因に変動はない。
地域要因豊島区北部の既成住宅地域で、住宅需要は引き続き堅調。近隣では補助73号線の事業が行われており、当該地域の利便性が高まることが期待される。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等の混在する住宅地域であるが、近隣では補助73号線の事業が行われており、当該地域の利便性が高まることが期待される。低金利やローン減税等政策効果により地価は上昇基調にて推移している。
市場の特性同一需給圏は豊島区北部の東武東上線北池袋∼下板橋駅及びJR埼京線池袋∼板橋駅周辺の中小規模の戸建住宅・共同住宅等が混在する住宅地域。需要者の中心は豊島区及びその周辺地域の居住者であるが、ターミナル駅の池袋駅に近いので郊外からの転入者も見受けられる外、画地規模が大きければ建売業者等の参入も考えられる。市場の中心価格帯は、100㎡程度の土地で4千万∼5千万円程度、敷地規模50∼60㎡の建売住宅で4千万∼5千万円程度である。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策効果により豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格425,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊島区北部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価はやや強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線・JR山手線沿線で、概ね豊島区内に所在する中小規模住宅地域である。需要者の中心は城北エリアの居住者が大半を占める。住宅需要の回復傾向を反映し、需給は堅調である。なお、土地は5千万円程度、注文住宅の予算総額が7千万円程度までの需要者が多く、新築建売住宅では4千万円台の物件が中心である。
一般的要因豊島区住宅市場は全般的に堅調を維持し、住宅需要は上向きである。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7412494
北緯 139度7131631

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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