東京都板橋区板橋２丁目１４番９(下板橋駅・板橋区役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


434,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区板橋２丁目１４番９(東京都板橋区板橋２−１４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を434,000円/㎡としました。

東京都板橋区板橋２丁目１４番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区板橋２丁目１４番９
住居表示板橋２−１４−６
価格434,000円/㎡
交通施設、距離下板橋、450m
地積114㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況作業所、マンション等が混在している住宅地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格432,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。
地域要因の将来予測中低層共同住宅の他、作業所も多く見られる住宅地域であるが新規の作業所立地は殆ど見られない。将来的には住宅地域として純化すると思われるが当面は現状のまま推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区内南東部及び周辺区の都営三田線、JR埼京線、東武東上線沿線の住宅地域。地域の需要者の中心は、地域に地縁的選好性を有する個人や地元開発業者、規模によってはマンション開発業者等も視野に入る。最寄駅から近く都心部への接近性も良好なことから需要は底堅い。新築戸建住宅では、4000万円半ばから5000万円台が取引の中心。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

須藤雅章氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤雅章
価格435,000円/㎡
個別的要因北道路であるが居住環境に不利はない。個別的要因には特段の変動はない。
地域要因作業所、マンション等が混在する地域として熟成しており、最寄駅からも近く利便性は良い。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測中低層共同住宅、作業所等が混在する住工混在地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、JR埼京線・都営三田線・東武東上線沿線で板橋区南部、豊島区北部、北区南部を含む地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁を有する法人や個人事業主、サラリーマン等の居住者が大半であったが、近年は同一需給圏外からの転入も見られる。作業所、共同住宅等が混在する地域であるが、ほぼ熟成しており需給は概ね安定的である。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で5，000万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増で高齢化が進行中。住宅需要堅調で地価はやや上昇。取引件数、賃料ともに前年比横ばい。工場跡地でマンション建設が増えている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7471569
北緯 139度7104298

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区池袋本町１丁目１９２番３及び１９２番４東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７東京都板橋区大山町６番７の一部東京都板橋区大山東町４番１０ほか１筆東京都板橋区徳丸本町１５６２番５の一部東京都板橋区仲宿５６番８東京都板橋区板橋２丁目１４番９東京都板橋区板橋１丁目４６番７東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６東京都板橋区中丸町１４番１外東京都板橋区大山金井町４３番９東京都板橋区高島平２丁目７番３東京都板橋区中丸町２９番６東京都板橋区赤塚新町一丁目１０２８番１２東京都板橋区大山東町１０番４東京都板橋区板橋一丁目１６番１７東京都板橋区板橋二丁目６５番９外４筆東京都板橋区板橋四丁目３３９２番６東京都板橋区徳丸八丁目９番５東京都板橋区大山東町５２番２１東京都板橋区板橋１丁目４８番２６

参考：近隣駅の地価相場

下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)大山駅(地価相場 429,000円/㎡)板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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