東京都豊島区東池袋１丁目２２番２(池袋駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,560,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区東池袋１丁目２２番２(東京都豊島区東池袋１−２２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,560,000円/㎡としました。

東京都豊島区東池袋１丁目２２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区東池袋１丁目２２番２
住居表示東池袋１−２２−１４
価格1,560,000円/㎡
交通施設、距離池袋、450m
地積178㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況ホテル
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、ホテル等が混在する商業地域
前面道路の状況東8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格1,560,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因池袋駅からサンシャインシティに向かう60階通りに近接しており、顧客の通行量も増加しており、需要は増大傾向にあり、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測池袋駅界隈で屈指の繁華街であり、大規模商業施設の建築も多く見受けられる60階通りに、近接する地域であり、今後も繁華性が増大するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線池袋駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、収益物件を投資先とする、各種法人や豊島区に地縁を有する事業者等である。近隣地域は、池袋のメインストリートである60階通りの背後に位置し、需給は堅調である。価格の中心帯の把握は困難であるが、概ね1㎡当たり、150万円乃至200万円程度である。
一般的要因金融緩和政策の維持等に伴う、金融上の低金利等を受けて、豊島区内の景況は、概ね好調で、地価は上昇傾向で推移している。

田中敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田中敏夫
価格1,560,000円/㎡
個別的要因代替関係にある不動産と比較し、競争力のある立地と画地規模である。個別的要因の変動は特にない。
地域要因池袋東口地区は、法定再開発事業が進捗し、サンシャイン60通りでは新規店舗の開発も行われ、近隣地域における人の流れの増加も期待される。
市場の特性同一需給圏は、池袋駅周辺の商業地、ならびに都心ターミナル駅周辺の商業地で、中高層の店舗、事務所等が集積する地域である。主たる需要者は、賃貸ビル事業を経営する不動産会社、投資法人、法人事業者等である。繁華性の高いサンシャイン60通りから一歩入った立地であるが、利便性が高く、景気の回復に伴い、新規投資の需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は、規模や立地によるが、180㎡程度で2．5億円∼3．2億円程度と推察される。
一般的要因金融緩和政策により投資需要は活発化し、取引価格は上昇傾向にある。池袋駅周辺のオフィスの空室率は改善傾向にあり、店舗需要も堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7296869
北緯 139度7160104

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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