東京都豊島区南池袋２丁目１３番４(池袋駅・東池袋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


728,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南池袋２丁目１３番４(東京都豊島区南池袋２−１３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を728,000円/㎡としました。

東京都豊島区南池袋２丁目１３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南池袋２丁目１３番４
住居表示南池袋２−１３−５
価格728,000円/㎡
交通施設、距離池袋、510m
地積90㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗兼事務所、共同住宅等が存する地域
前面道路の状況北西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

望月文夫氏による調査レポート

不動産鑑定士望月文夫
価格731,000円/㎡
個別的要因価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変動は特にない。
地域要因繁華な池袋東口駅勢圏内の回遊ルートからは外れた背後に位置し、小零細規模の飲食店等が多く繁華性がやや劣る商業地域。地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測中低層の店舗付共同住宅または店舗付事務所等が混在する裏通り沿いの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は一般的要因を受けて上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は池袋駅を中心として、大塚・巣鴨・駒込等の山手線沿線で裏通り沿いの商業地域である。標準的使用は低中層店舗付共同住宅で日用品店舗・飲食店・営業所等が中心の地域である。典型的な需要者としては、中堅以上の法人・賃貸目的の裕福な個人・不動産業者・建設会社等が考えられる。 土地取引の中心価格帯は、￥700，000円／㎡∼900，000円／㎡程度であるが、地価は一般的要因を受けて上昇が続いている。
一般的要因アベノミクスの超金融緩和・経済最重視政策等による円安・株高の継続で大都市の地価は上昇が続いている。

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格725,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域の商況はやや劣るものの、共同住宅等の投資物件用地の需要は旺盛であるため地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中低層の店舗兼事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区内に所在する各駅周辺の住商混在型の商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に共同住宅等の経営を指向する個人投資家等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で2億円程度までである。
一般的要因経済状況・社会構造の変化等から店舗・事務所需要は弱いものの、池袋駅から徒歩圏内にあり共同住宅等の投資物件用地としての需要は旺盛である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7262287
北緯 139度7131636

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)雑司が谷駅(地価相場 487,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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