東京都豊島区東池袋３丁目６７番６(池袋駅・向原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,200,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区東池袋３丁目６７番６(東京都豊島区東池袋３−１２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,200,000円/㎡としました。

東京都豊島区東池袋３丁目６７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区東池袋３丁目６７番６
住居表示東池袋３−１２−１２
価格1,200,000円/㎡
交通施設、距離池袋、700m
地積502㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東15.0m区道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井元俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士井元俊二
価格1,200,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因地域は、若者に人気がある店舗が数多く見受けられる商業地域であり、店舗等の需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測通称では、「乙女ロード」と呼ばれる区道に沿接しており、特に、若者に人気のある地域で、今後さらに繁華性は高まるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線池袋駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、収益物件を投資先とする、各種法人や豊島区に地縁を有する事業者等である。近隣地域は、サンシャインシティの各種商業施設に程近く、特に若者に人気のある地域となっている。価格の中心帯の把握は困難であるが、概ね1㎡当たり、120万円乃至150万円程度である。
一般的要因金融緩和政策の維持等に伴う、金融上の低金利等を受けて、豊島区内の景況は、概ね好調で、地価は上昇傾向で推移している。

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格1,200,000円/㎡
個別的要因比較的幅員の広い街路に面する整形の角地で、画地規模は当該地域の事務所ビル敷地としては適正規模である。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因池袋駅東口の商業地域とは首都高速の高架で分断されてはいるが、アニメグッズや同人誌を扱うショップが多く、若年層、特に女性の集客力が高い。
地域要因の将来予測オタク系女子を対象としたアニメグッズや同人誌を扱うショップが集積している、通称「乙女ロード」と呼ばれる通り沿いに存する。集客力は非常に高く、その商圏は広い。当面は現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は池袋駅及びその周辺に存する中高層の店舗事務所ビルやマンション等の建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産会社であるが、自社ビル用地を探す事業会社も需要者として考えられる。物件の所在、規模、公法上の規制等により取引価格が大きく異なってくるので、市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、500㎡程度の標準的画地で6億∼10億円程度、建物付きで10億∼20億円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7314563
北緯 139度7187156

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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