東京都豊島区池袋２丁目１０４０番３(池袋駅・要町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


516,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区池袋２丁目１０４０番３(東京都豊島区池袋２−３２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を516,000円/㎡としました。

東京都豊島区池袋２丁目１０４０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区池袋２丁目１０４０番３
住居表示池袋２−３２−７
価格516,000円/㎡
交通施設、距離池袋、690m
地積95㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況南西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格516,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離があり商店街の商況は衰退気味であるが、投資物件としての需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、豊島区のうち池袋駅西部に所在する近隣型の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内を中心に共同住宅等を需要する個人投資家等が多い。マンション、事務所の複合用途のビルが中心。駅から離れているため店舗需要はやや減退し、中でも飲食店舗はやや厳しい。画地規模、立地等による選別は行われており、取引は画地規模100㎡程度で5，000万円から6，000万円程度と考えられる。
一般的要因各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格515,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺商店街等の商況は衰退気味であるが、共同住宅等の投資物件用地の需要は旺盛であるため地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は店舗、事務所、共同住宅等が混在する商況の劣る近隣型の商業地域で、漸次住宅系の色彩が強くなるものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区西部に所在する近隣型の商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に共同住宅等の経営を指向する個人投資家等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で2億円程度までである。
一般的要因経済状況・社会構造の変化等から店舗及び事務所需要は弱く、最寄り駅から徒歩圏内にあるため共同住宅等の投資物件用地としての需要は旺盛である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7342359
北緯 139度706175

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区西池袋１丁目２２番１、２２番２及び２２番７東京都豊島区巣鴨５丁目１１９番１２及び１１９番１９東京都豊島区南長崎５丁目３８６６番８東京都豊島区西池袋３丁目３０番１５東京都豊島区西池袋一丁目１９番１東京都豊島区上池袋一丁目２７番４外１筆東京都豊島区西池袋１丁目１７番３外東京都豊島区西池袋３丁目２５番１６外東京都豊島区池袋２丁目４７番５東京都豊島区西池袋５丁目１５番２２外

参考：近隣駅の地価相場

池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)要町駅(地価相場 506,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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