東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外(東長崎駅・落合南長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


640,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外(東京都豊島区南長崎５−２６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を640,000円/㎡としました。

東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
住居表示南長崎５−２６−１３
価格640,000円/㎡
交通施設、距離東長崎、80m
地積113㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等が見られる駅前の商業地域
前面道路の状況東5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田中敏夫
価格640,000円/㎡
個別的要因代替関係にある不動産と比較し、競争力のある立地と画地規模である。個別的要因の変動は特にない。
地域要因近隣商業地域として格別な地域要因の変動はない。地価は、景気回復に伴い、上昇基調に転じている。
市場の特性同一需給圏は、西武池袋線各駅周辺の近隣商業地域を中心に、豊島区及び周辺区の駅周辺の近隣商業地域である。主たる需要者は、店舗経営を希望する個人事業者、チェーン店舗を経営する法人事業者等である。景気の回復に伴い、消費者需要も改善しつつあり、地価も上昇基調に転じている。土地取引の中心価格帯は、規模や立地にもよるが、120㎡程度の規模で、7千万円∼8千万円程度である。複合不動産では、1億5千万円∼2億円程度と推察される。
一般的要因景気は回復基調にあるが、都心商業地への消費者の流出等があるため、既存商店街への新規の投資需要は低調である。地価は緩やかな上昇である。

森永愼一氏による調査レポート

不動産鑑定士森永愼一
価格640,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を与えるような個別的要因は特になく、画地規模も地域の標準である。個別的要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因郊外の私鉄沿線の駅前商業地として熟成しており、地域要因に特段の変動は見当たらない。
市場の特性同一需給圏は概ね豊島区西部の西武池袋線、東京メトロ有楽町線、都営大江戸線沿線等の商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人事業主や事業法人であるが、ある程度まとまった規模の画地であれば、不動産業者や投資家の需要も期待できる。区内の商店街は一部を除き長期の衰退傾向にあるが、景気回復に伴い地価は緩やかな上昇基調にある。供給が少なく市場の中心価格帯は見出し難いが、100㎡前後の土地で5千万∼7千万円程度と把握した。
一般的要因金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7290104
北緯 139度6826191

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区矢来町３２番２東京都新宿区中落合３丁目１５５６番１外東京都新宿区高田馬場三丁目３３３番２東京都中野区上高田３丁目８番５東京都中野区中野１丁目４４番１東京都豊島区千川町２丁目４番５東京都豊島区千早町１丁目４４番５東京都豊島区南池袋二丁目１９番９東京都豊島区南長崎五丁目３８７２番４外１筆東京都豊島区長崎三丁目３３番５東京都豊島区南長崎六丁目３９５２番８東京都練馬区旭丘二丁目２２番２１

参考：近隣駅の地価相場

東長崎駅(地価相場 486,500円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)新江古田駅(地価相場 447,000円/㎡)千川駅(地価相場 477,500円/㎡)江古田駅(地価相場 435,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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