地域要因

駅から遠いものの区画整然とした住宅地域であり、需要は比較的安定している。地価はやや弱含み程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変化は無く、現状のまま推移するものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺には賃貸物件も見られるものの、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的であるため、収益性よりも居住の快適性、利便性等の方が重視される地域である。従って、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性の観点に基づく収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、小規模な宅地が多い地域であり、値頃感から地価の上昇気運は継続している。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好な丘陵の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件は少なく、最寄駅から徒歩圏内で熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地域で、利便性が良いため周辺にはマンション等も多くみられる。低層住宅地域として熟成しており特段の変動はみられない。

地域要因の将来予測

平成2年に換地処分が行われ完了した稲城第一土地区画整理事業（組合施行）区域に所在する低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新百合ヶ丘駅を最寄駅とした閑静な南傾斜の住宅地域。この1年で地域要因に変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が多く建ち並ぶ標準的な住宅地域である。自用目的の取引が主体の地域で、戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等から低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

永山駅から近い住宅地は、周囲の開発動向も反映して、価格が堅調であり、強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する区画整然とした住宅地域である。住環境のほか利便性等が重視される地域で、自用目的の住宅のほか、最近は共同住宅や事務所等の事業目的の物件も増えつつある。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新百合ヶ丘駅徒歩圏の住宅地域。地勢に起伏がある。この1年で地域要因に特段の変動はない。地価は横這いの状態。

地域要因の将来予測

成熟した戸建住宅地域で、今後も地域要因は現状のまま維持されると思料する。地価は、駅徒歩圏であるが、起伏のある地勢のため、概ね横這いから緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住快適性や利便性が重視される戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が主体の地域で、戸建住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の変動要因はないため、当面現状を維持するものと予測する。利便性に劣る住宅地域であり、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地の取引事例を収集することができなかったが、地域的類似性が高い取引事例を収集し適切に補修正することにより精度の高い比準価格を求めることができた。一方、近隣地域は交通利便性に劣る市街化調整区域内の住宅地域で、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法の適用は断念した。よって比準価格を標準とし、市街化区域内の標準地との均衡に留意し、売希望価格等の市場動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な分譲住宅地域であって地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

大規模開発された区画整然とした環境良好な住宅地域であり、今後も現状どおり推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、大規模開発された分譲戸建住宅団地内にあって、賃貸用のアパート等を想定することは不適なため収益価格は求めなかった。本件で求められた比準価格は、多摩ニュータウン内の分譲住宅地域内の取引事例を中心に求めた価格であって、その信頼性は高い。そこで比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

規模が大きく総額が張る物件に対する購入意欲は回復していない。地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の熟成した住宅地域として当分は現況のまま推移すると予測する。地価は横這い乃至若干上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパートも散見されるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり、収益性は取引の指標とならない。そこで近隣地域の事例を含む信頼し得る事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を斟酌し、他の標準地との均衡及び単価と総額の関連程度にも留意して、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として一定の成熟度は認められるものの、聖蹟桜ヶ丘駅からやや離れていることから、その地価水準は弱含みの傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

昭和50年代にミニ開発された住宅地域であり、一定の成熟度が認められる。また、すぐ近くに公園があるなど住環境は比較的良好であるが、聖蹟桜ヶ丘駅からやや離れており、地価水準は弱含みに推移すると考える。

価格決定の理由

対象不動産は最寄駅からやや離れた低層住宅地で、主な需要者は通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行う為、取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、建築費の高止まり傾向・多摩地域の賃貸住宅の過剰供給傾向等及びその社会的認知度の高まり等から収益目的での取得は少なく、収益価格の規範性は低下していると考える。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鶴川駅周辺の活性化に伴い、潜在的な需要は高い。ただ、高齢化が進み、住み替え需要も目立ってきており、一部では割安の売り物件も散見される。

地域要因の将来予測

一般住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されているため、取引は自用目的が中心である。地域的には賃貸物件も混在するが、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに最近の鶴川地区の住宅地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好で周辺に農地もある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地もみられミニ開発が漸次進行しているが、大規模開発計画など地域要因の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

南多摩駅徒歩圏内の既成住宅地域で、今後は次第に周辺未利用地の宅地化が進むものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、周囲にはまだ畑等も見られる。この1年で地域要因に特段の変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域であるが、周囲には耕作地等も散見される。地域要因に変動はなく、現状の居住環境を維持すると考える。地価は、景気の動向にも左右されるが、横這いから緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅、アパート等が混在しているが、賃料等の収益を目的とした取引は少なく、自用目的での取引が中心である。したがって、居住快適性を重視する住宅地域であるので、取引事例比較法による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離がある住宅地であり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地であり、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商住混在地域であり、特別な変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。店舗需要に力強さは見られないが、住宅需要は底堅く、地価は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都道沿いに低層店舗や一般住宅が混在する地域であり、幹線道路沿い、準幹線道路沿いにおける取引事例に基づき、市場性を十分に反映した比準価格が求められたものと思料される。一方、収益価格も試算過程は妥当と認められるが、現況では収益目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心の地域である。よって、豊富な取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、昨今の不動産市況を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新百合ヶ丘駅徒歩圏・区画整理済みで潜在需要は高い。地域要因に大きな変動は無い。地価は微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

新百合ヶ丘駅徒歩圏の戸建住宅地域で利便施設に恵まれており、戸建住宅地域として熟成していくものと思料する。将来的には、根強い需要から地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は新百合ヶ丘駅徒歩圏の中規模一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が大半である。地区計画によりアパート建築に制約があるため、戸建住宅の1棟貸しが見られる程度である。近隣地域は利用状況から取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、信頼性の高い事例に基づき市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便利用の住宅地域であるが、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。目だった変動要因はなく、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は利便性の劣るバス便の住宅地域に存することから、そもそも賃貸需要は弱く、土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は無く、地価は概ね横ばいから弱含み程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当面の間、現状のままの住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸物件は戸建住宅が定期借家されるケースが散見される程度である。個人需要者による自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。したがって、本件においては、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格をやや参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、市内でも熟成度の高い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

バス便利用の地域であり、利便性は劣る地域で、成約案件は多くない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層の一般住宅を中心に未利用地も見られる地域であり、取引の主体は居宅としての環境条件を基準に自用目的の取引が中心と見られる。また、周辺にはアパートも散見されるので、共同住宅を想定した収益価格を試算したが、利便性の点から収益向きではなく、賃料水準も低いので指標としての意義は低い。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に収益価格を参考にして、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後の住宅地であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、低層共同住宅が混在する住宅地で特段の変動要因は見受けられず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、京王多摩センター駅から若干距離がある幹線背後の住宅地であり、アパート等も存するものの、地価に相応する賃料水準が形成されていない面があり、収益価格は低めに試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性に着目した自己居住目的の取引が中心の地域であることから、信頼性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、昨今の不動産市況を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「新百合ヶ丘」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと判断した。

価格決定の理由

一般住宅の多い地域で収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び利便性、並びに総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模、中品等の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特別な地域要因の変動はなく、現状を維持するものと思われる。

地域要因の将来予測

中規模、中品等以上の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な変動要因もなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とした住宅地である。一部一棟貸しの住宅も見られるが、アパート等の収益物件は見当たらず、主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を標準とし、収益価格を適用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い閑静で熟成した住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、目だった変動要因はないため、今後とも現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は中規模以上の戸建住宅地域として熟成した地域に存することから土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鶴川駅から徒歩圏内にあり、潜在需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であるが、取引の主体は快適性等の居住環境を重視する自己居住用の住宅の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益性から接近した収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅需要を増加させる特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中低層の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域の状況等からみて特段の地域要因の変化は見られないため、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上は第1種低層住居専用地域に指定されており、建築協約による制限も受けることから、利用形態の中心は中規模の一般住宅である。地域的に収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、取引は自用目的が中心であることから、本件では比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等の推移等も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。