東京都稲城市大字大丸字七号７９１番２(稲城長沼駅・稲城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


212,000円

2017年01月01日に行った東京都稲城市大字大丸字七号７９１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を212,000円/㎡としました。

東京都稲城市大字大丸字七号７９１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都稲城市大字大丸字七号７９１番２
住居表示 
価格212,000円/㎡
交通施設、距離南多摩、680m
地積100㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況南西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江沢正彦氏による調査レポート

不動産鑑定士江沢正彦
価格212,000円/㎡
個別的要因個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。
地域要因空地もみられミニ開発が漸次進行しているが、大規模開発計画など地域要因の変動要素は認められない。
地域要因の将来予測南多摩駅徒歩圏内の既成住宅地域で、今後は次第に周辺未利用地の宅地化が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として京王相模原線、JR南武線沿線の稲城市内の戸建住宅地域で、需要者は前記同一需給圏内の居住者または前記鉄道沿線の職場への通勤者で、稲城市に地縁のある一次取得層が中心である。市場の中心価格帯は土地で25百万円程度、新築戸建住宅は40百万円前後である。市内では土地区画整理事業がさかんで、南武線沿線の基盤整備が進展する一方、地価水準は低位であったため周辺からの転入者が多く、近年の地価は上昇傾向にある。
一般的要因景気回復による好調な雇用情勢、区画整理などの都市基盤整備の進展、市内住宅地の割安感等から他地域からの流入人口も多く地価は上昇している。

佐藤孝二氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤孝二
価格212,000円/㎡
個別的要因南西道路で日照等が優る。画地規模、街路条件は概ね標準的と判断される。個別的要因及び格差率に変化及び変動は無い。
地域要因準幹線道路に沿った最寄駅徒歩圏の住宅地域。周辺にはアパートや駐車場等も多く見られる。周辺の地価と比較して割安感からやや上昇とみられる。
地域要因の将来予測一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、今後とも同様の地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR南武線及び京王相模原線沿線で、概ね稲城市の東部に存する戸建住宅地域である。需要者は、稲城市または隣接する周辺都市に居住する1次取得者層が中心と思われる。価格は、周辺に比べ割安感から、空き地や梨畑を開発分譲による住環境良好な土地の宅地化が進み、また、地元不動産業者によるミニ開発が進み上昇気味である。土地のみでは2500万円前後、新築戸建物件は総額3500万円∼4500万円程度の物件が需要の中心と見られる。
一般的要因アベノミクス効果によるマイナス金利政策にも陰りが出て、好調であった新築住宅及びマンション販売は増税や建築費の高騰等のため鈍化してきた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6415674
北緯 139度4993559

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲城長沼駅(地価相場 230,000円/㎡)稲城駅(地価相場 218,500円/㎡)南多摩駅(地価相場 231,000円/㎡)競艇場前駅(地価相場 242,000円/㎡)是政駅(地価相場 240,000円/㎡)京王よみうりランド駅(地価相場 212,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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