地域要因

商業地域であり特段の地域要因の変更はないものの、熟成度はある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象地と類似した商業地に存する規範性の高い取引事例に基づいており、説得力が高い。また、対象地は収益性を重視する商業地であるが、繁華性が乏しく、主たる需要者は収益目的のみでは市場に参加し辛い。なお、個人経営者や小規模店舗経営者である場合には、不動産が寄与する部分は影響が少ない。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地として熟成しており、大きな地域要因の変化、変動は無いものと判断され、現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価は回復基調であるが暫くは横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化が見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模区画の建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は概ね横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で中小規模の戸建住宅のほかアパートも見られる。現状程度の住宅地域として推移すると見られ、地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性がなく1低専で経済合理的な想定は困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

狭山市2．0㎞に位置する接近性に見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟で、事業収支の観点から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の適用は断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

基地や中小工場に近い居住環境であるが、狭山市駅まで徒歩圏であるため一定の住宅需要が認められる地域である。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅から徒歩圏内にあり中小工場、住宅等が混在する基地に近い地域であるが、未利用地が残り、新規供給も見られる。地価動向は住宅需要が安定的で横ばい傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく近年建築費が上昇傾向にあり、収益価格は非常に低位に試算された。したがって自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、住環境も良好で景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

駅への利便性が高い住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

狭山市の住宅地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も見られる。しかし、賃料水準は低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、周辺の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

狭山市駅まで徒歩約14分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

既成の商業地域であるが、商業繁華性は高くない地域で、今後は住宅用途の混在も常態化しつつ概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は回復基調にあり、暫くは横這い基調で推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや離れた商業地であり、取引は希少であったことから価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。地価は回復基調にあるものの、賃料水準はやや停滞しており、賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもあることから比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の取引事例がなく、同一需給圏内の商業地の事例を広く収集し採用した。収益物件は当該地域及び周辺の商業地域に多く存在するため賃貸事例により支払賃料、保証金等の水準を把握し収益価格を試算した。しかし収益用不動産として投資目的で取引されるビルは少ない。よって市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらには代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭山市駅東口の区画整理区域内に立地する。良好な居住環境が形成されており新規供給も見られるため住宅需要の強さを背景に地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理事業の進捗率が高まり、街路整備や良好な居住環境が形成されつつあり住宅需要が強まっている。未利用地が多く見られるため、今後も新規供給が見込まれ、地価動向は上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺には単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準になく近年建築費も上昇傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内であるが、最寄駅からやや距離があることから地価は横ばいの状況である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅まで徒歩約12分の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域として環境との均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いに自動車関連店舗等が立地する路線商業地域であり、自用物件を希望する需要者が多い一方、経済合理性のある賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。本件では周辺の土地の価格水準を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都市計画道路狭山市駅上諏訪線が事業中だが、近隣地域への影響はあまりないと見られる。地価はやや弱含みの推移。

地域要因の将来予測

国道16号と航空自衛隊入間基地の間に位置する既存の住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は横ばい乃至弱含みと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性がなく経済合理的な想定は困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化区域内ではあるが、徒歩圏外（徒歩20分程度）のエリアであるため、市内徒歩圏内物件に比べると需要が相対的に弱い状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は入間市内の標準的な低層住宅地域であり、格別の変動要因がないことから暫くは現状を維持すると予測する。当該地域の地価は横這い傾向が続いており、今後の地価上昇が期待される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパートも散見されるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、標準地は規模が小さいためアパート建築による収益性の想定は現実的ではない。したがって、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 熟成している低層住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、熟成度も高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は土地価格の形成にさほど影響していない状況にある。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。収益物件はほとんどなく、賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅前の商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資することが多い地域であるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏外ではあるが、中規模の低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現時点では格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は現在進行中の土地区画整理事業地内にあり、事業の進捗とともに低層住宅地域として熟成していくと予測する。当該地域の地価は横這い傾向が続いており、今後の地価上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等も見られるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、近年では建築費の高騰によりアパート建築による投資採算性の確保が困難になってきている。したがって、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄り駅から比較的近く、人気のある地域であるが、熟成度が高く、特段の変化は見られない。地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、最寄駅及び商業施設からも近く、利便性に優れる。熟成度が高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、実際の取引においては自用の住宅取得を目的とした取引がその多くを占めており、収益性が土地価格形成に影響する度合いは低いものと認められる。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に周辺標準地等との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多い起伏のある地勢の既存住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

想定される賃料水準に比して建築費単価が高騰しており、投資採算性が見込めないため、収益還元法は適用しなかった。近隣周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸や投資用などの収益目的での取引は極めて限定的であり、需要の多くが自己居住用を中心とした取引である。したがって、取引市場の実勢を反映している規範性ある比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成の戸建住宅地域であり、今後もこの住環境を維持していくと予測される。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の戸建住宅建設のための土地取引、または中古住宅若しくは建売住宅の取引が中心となっている。周辺にはアパートも散見されるが、代々の地主が所有しているものが多く、賃貸収益を目的としたアパート用地の取引は殆どない。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との均衡に留意して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離を有する既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。地価動向は横這と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変化はないが、景気回復の収束感があるが依然若干の上昇基調である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住環境が良好な地域で、需要もあり比較的安定した住宅地ではある。価格は、景気の回復に収束感があるものの若干の上昇傾向であるが安定傾向になることも予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の比較的品等の高い地域で、収益目的の土地取引は極めて少なく自己使用目的が取引の中心である。従って、取引事例比較法のみを適用した。同一需給圏内の事例から規範性ある比準価格が求められたのでので、前年公示価格との比較、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、比準価格を採用し上記の通り決定した。

地域要因

美原町は徒歩圏内で熟成した住宅地域である。需給とも安定的に推移し、地価はやや上向傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は景気回復をうけ、緩やかな上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心に建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域は低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに試算されている。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

農家住宅が散見されるほか、未だ周りに畑や空地があり、次第に住宅地域としての熟成度を高めていくものと思われるが、最寄駅への接近性に劣るため、その進捗は緩やかで、当面は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸アパート等も見受けられるが戸建住宅が中心であり、取引需要も、自用目的での土地建物一体としての戸建住宅の取引、あるいは戸建住宅建設のための土地取引が中心となっている。収益価格は、地積が小さく、最寄駅からも遠く、市場参加者にとって価格決定の指標にはなり得ず、適用を断念した。したがって、代表標準地との均衡にも留意のうえ、市場の取引実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 店舗兼事務所ビル等が連坦する概ね熟成した商業地域であり、特筆すべき地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

 新所沢駅東口駅前通りの商店街であり、中層の店舗・事務所ビル等が連坦する。テナントの空きがあるものの地価は強含みにある。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には自用店舗のほか賃貸店舗等も見受けられ、事業者向けの賃貸市場は比較的形成が進んでいる状況にあるものと把握される。本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視しつつも、不動産の経済価値の本質を形成する収益性に着目した理論的価格である収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は国道16号線背後に位置する既存の住宅地域である。特段、地域要因の大きな変動も見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少なく、仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地で小手指駅を最寄り駅とする概ね良好な住宅地域である。周辺区画整理が完了し今後も良好な住宅地としてより熟成していくものと思われ、景気動向もあいまって横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は適用しない。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

新所沢駅郊外の比較的閑静な住環境の中にあり、地域も安定的に推移しており地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

所沢ニュータウンに隣接する比較的整然としたバス便の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状程度で推移すると見られ、地価は横ばいと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、実際の取引事例に基づいた市場性を反映した実証的価格である。近隣地域及び周辺地域は自用目的の取引が中心であり、第一種低層住居専用地域の低層住宅地にあるため、収益性を前提とした投資採算性に見合った賃料水準も期待できず試算は断念した。従って、取引実態を反映した比準価格を標準とし、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。