埼玉県所沢市中新井１丁目１３１番１外(新所沢駅・航空公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


146,000円

2017年01月01日に行った埼玉県所沢市中新井１丁目１３１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市中新井１丁目１３１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市中新井１丁目１３１番１外
住居表示 
価格146,000円/㎡
交通施設、距離新所沢、1,600m
地積133㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田充司氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田充司
価格146,000円/㎡
個別的要因東側道路であるが、画地規模、形状とも地域の代表的且つ標準的な画地である。個別的要因に特別な変動要因は認められない。
地域要因新所沢駅郊外の比較的閑静な住環境の中にあり、地域も安定的に推移しており地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測所沢ニュータウンに隣接する比較的整然としたバス便の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状程度で推移すると見られ、地価は横ばいと予測される。
市場の特性同一需給圏は、所沢市及びその周辺地域にあって、主に西武線沿線の郊外部の住宅地域を圏域とする。需要者は主に同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの流入は少なく自己使用を目的とした個人の一次取得者である。概ね良好な住環境下にあるが広大な米軍通信基地に近接し、最寄り駅からやや遠いイメ−ジがある。中心価格帯は、土地は130㎡程度で1，900万円前後、新築戸建住宅は3，000万円∼3，500万円が中心価格帯である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、株価上昇を背景に低金利の継続と住宅ロ−ン減税等が住宅需要を下支えし徒歩圏の地価はやや上昇している。

柴田泰邦氏による調査レポート

不動産鑑定士柴田泰邦
価格146,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は特にない。
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価はやや弱含み。
地域要因の将来予測所沢ニュータウンに隣接する比較的整然としたバス便の住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移すると見られ、地価は横ばい乃至弱含みと予測される。
市場の特性同一需給圏は主に西武線沿線で概ね所沢市及び周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は所沢市内の居住者が中心。圏外からの流入は少ない。バス便地域だが住環境は概ね良好な住宅地域を形成。広大な米軍通信基地の北に位置し市街地からは実際より遠いイメージも持たれやすいが、ある程度の需要は認められる。中心価格帯は土地132㎡程度で1，900万円台前半程度。敷地132㎡程度の建売の総額は3，200万円∼3，900万円程度。
一般的要因先行きの不透明感はあるが足元の景気は良化の傾向。立地の良い物件は地価上昇も見られるが、やや劣る物件に対する需要は依然弱含み。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8168137
北緯 139度4665237

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県所沢市西所沢１丁目４２番１０埼玉県所沢市緑町４丁目３２番１４埼玉県所沢市大字所沢字西松葉２４１７番６埼玉県所沢市西所沢２丁目６６４番２埼玉県所沢市大字所沢字平経塚１８４１番３埼玉県所沢市大字上新井字東兀１４９６番５外埼玉県所沢市喜多町１２番５埼玉県所沢市弥生町１７５５番６９埼玉県所沢市緑町２丁目５番３埼玉県所沢市大字下富字武野９０８番３外埼玉県所沢市泉町１８６３番５０埼玉県所沢市松葉町２３０１番５０埼玉県所沢市元町２９番１４埼玉県所沢市緑町４丁目１８４２番１０埼玉県所沢市向陽町２１０４番８１埼玉県所沢市大字下安松字日向２８６番７８外埼玉県所沢市花園３丁目２３７８番２３

参考：近隣駅の地価相場

新所沢駅(地価相場 169,000円/㎡)航空公園駅(地価相場 205,000円/㎡)小手指駅(地価相場 169,000円/㎡)西所沢駅(地価相場 204,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)入曽駅(地価相場 126,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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