地域要因

県内の設備投資に関しては緩やかな増加基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、新潟市中心部に近い工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある工業地の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の工場、事業所が多い地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、試算しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅く、近隣地域は新規の宅地開発が見受けられる。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、逢谷内ICにより利便性は向上し、新規の宅地開発が見受けられることから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある住宅地域の信頼性のある取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、画地規模の小さい住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに店舗、事業所等が見られるが、商業地としての取引は少ない状況である。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある路線商業地域の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、低層店舗事務所を想定したが、自用で利用する物件が多い地域であり、かつ賃料の個別性が強く把握しがたいため、信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、他地域からの流入者も多く、利便性も高いため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

他地域からの流入者も多く、今後も中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。周囲の幹線道路沿いに飲食、物販等の店舗も多く、利便性の高い地域であるためアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、それを反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通量は多いが駐車場が少なく、また郊外の大型店への顧客流出等で繁華性は低下している。

地域要因の将来予測

郊外の大型店への顧客流出等により、空店舗が増加するなど繁華性は低下しており、値頃感はあるものの、地価は小幅な下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 賃貸物件は縁故者等によるものが大半を占め、賃貸市場の熟成度は低く、収益価格の精度は低い。自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、背後地人口の動向、商業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の土地区画整理事業の成功により、知名度の上昇や利便性・住環境の向上があり、有効需要が増加した。

地域要因の将来予測

鳥屋野地区の標準的な住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成が進むものと予測する。宅地需要は堅調であり、地価動向は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも介在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に劣る。収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域のため、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な高級住宅地域であり、地域要因に大幅な変動はないが、供給自体が希少なため、富裕層を中心に根強い宅地需要が存している。

地域要因の将来予測

海岸寄りの閑静な住宅地域であり、今後も新潟市を代表する高級住宅地域として維持されるものと予測される。富裕層を中心とした底堅い需要が存することから、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

居住の快適性等が重視される高級住宅地域であり、また、公法上の規制から経済合理的な収益建物の想定が困難であることから、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲でおこなわれていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上古町地区は専門学校の進出等により、古町地区の中では比較的活気があり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 賃貸物件は縁故者等によるものが大半を占め、賃貸市場の熟成度は低く、収益価格の精度は低い。また自用目的での取引が中心であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、さらに背後地人口の動向、商業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内では空き事業所の取り壊しが見られ、また隣接地域ではミニ分譲が計画されている。

地域要因の将来予測

交通アクセス等利便性に優れる住宅地域である。地域内では事業所跡地のミニ分譲地に住宅の建築も進んでいることから、今後も低層住宅地として熟成が進むものと考えられ、地価についてはやや強含むものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において比較的多くの信頼性を有する取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件がいくらか見られるが、対象標準地は敷地面積が小さく市場性を有する賃貸住宅の床面積・駐車場面積を確保することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年大量供給された分譲マンションの在庫調整がすすみ、品薄状態となっており、マンション適地の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

建築費の高騰等により新規の供給は制約されるが、分譲マンションの需要は旺盛であり、マンション適地の需要は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格は、各種想定要素が含まれるものの、最有効使用に基づき開発を想定したもので説得力のある価格である。したがって、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに価格形成要因の変動の程度、将来予測等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の分譲地との競合による影響がある。反面、周辺の大型店舗の周辺に商業集積が進み、利便性が向上している。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。競合する住宅地の供給が多いものの、底値感があり商業施設への接近性が優ることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に指定されており、経済合理的な賃貸経営の想定が困難なことから収益還元法は非適用とした。近隣地域は収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域で、土地取引は自用目的が中心である。従って、実証的で地域の実態を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、未だ割安感もあり、利便性も高いため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として、今後とも当該環境を維持するものと思料される。値頃感もあることから需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。周囲の幹線道路沿いに物販、飲食などの店舗も多く、利便性の高い地域であるためアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、それを反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に文化財等が存し希少性の高い優良住宅地域としての高いブランド力があり、富裕層を中心に需要は底堅い。

地域要因の将来予測

成約期間が長期化する傾向がみられるものの、周辺に文化財等が存し希少性が高く、市内外の富裕層による需要は底堅く、将来的にも県内有数の優良住宅地域としての高いブランド力は維持されるものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が多く、事業収支の観点から収益物件の建設は非現実的であると判定したため、収益還元法は適用できなかった。名声・知名度が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海岸部の住宅地域に対する選好性の低下から需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因は見られず、今後も現状程度で推移していくものと予測する。近年、西新潟の高台から南側で商業集積が進展したこと等により相対的に利便性は低下しており、当面地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

画地条件及び行政的条件から経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性高い複数の取引事例より試算されたもので実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性を重視して価格形成がなされている住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、基準容積率が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例には、一部狭小な画地もあるが、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小新等の区画整理や周辺で開発された分譲地との競合により相対的地位が低下した。街路条件の劣る住宅地の選好性が低下している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、今後も同様な状況を維持して推移するものと予測する。街路条件が劣る傾斜地であるため需要は弱く、地価はやや下落傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、規模が小さく街路条件が劣る傾斜地の画地条件から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため求められなかった。比準価格については、自己利用目的の取引が主で、多数の信頼性のある取引事例から求められたことから客観的で妥当性が高いと判断される。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地の供給は限定的で、近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。周辺における住宅地の供給は限定的で、また近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が多く、事業収支の観点から収益物件の建設は非現実的であると判定したため、収益還元法は適用できなかった。快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧大和新潟店跡地における市街地再開発事業が都市計画決定されたが、期待はされているものの、先行きはいぜん不透明である。

地域要因の将来予測

かつての中心商業地であるが、経済的要因と大型商業施設の撤退等により衰退が続いている。旧大和新潟店跡地における市街地再開発事業が都市計画決定されたが、期待はされているものの、先行きはいぜん不透明である。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。商業地であり収益価格を重視すべできあるが、自用での利用も多く、また、衰退傾向にある古くからの商業地で、適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣るものと判断した。以上より、需要者の合理的な市場行動に基づき形成された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、ほかの公示地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総額が嵩む高額物件においては需要減退が認められる。周辺道路の整備が進んでおり、割高な取引も見受けられる。

地域要因の将来予測

既成市街地内の熟成した住宅地域であり、新潟駅周辺整備事業による周辺道路の整備が進んでいる。今後も堅調な土地需要に支えられ、地価は横ばいから若干の上昇で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅に徒歩圏内で、周辺にアパートも多く見受けられる住宅地であるが、間取タイプやグレード等は様々であり、標準的な賃料の把握に困難な面もあることから収益価格は相対的に信頼性は劣る。収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域のため、収益価格は参考として、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低位な地域であり、商業地としての需要は弱いながらも、長年の地価下落により土地価格に値頃感が出てきている。

地域要因の将来予測

メインストリートである柾谷小路背後の商業地域であるが、人通りは少なく繁華性は低位である。当面は現状を維持していくものと思われるが、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、古町地区に所在する商業地の取引事例を採用し試算されており、実証的で信頼性は高いものと思料する。一方、収益価格は、商業地評価において尊重すべき価格とされるが、空洞化が懸念される古町地区にあって標準的な賃料水準、適正な費用率の把握にやや流動的な面があることは否めない。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 街路条件でやや劣るが、駅南地区の需要は堅調であり、需要も安定している。

地域要因の将来予測

 県道笹口線南背後にある住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は駅南地区及びその周辺地区に対する堅調な需要により横ばいから強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

 当地域における取引が主に居住の快適性、利便性を重視するものであり、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性のある取引事例を収集し得た市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、周囲にアパート等も見られるが、市場の特性とやや乖離し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位で試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新潟中心部における交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、一定の需要が見込める地域である。

地域要因の将来予測

当該地域は、車両交通量の多い幹線道路沿いの店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域である。近年は共同住宅の建設も見られるが、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区にある路線商業地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、低層店舗事務所を想定したが、自用で利用する物件が多い地域であり、かつ賃料の個別性が強いことからその把握が難しいため、信頼性がやや劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

NEXT21からラフォーレ原宿の撤退等需要は、弱含みである。万代地区の商業施設との競争が激しい。

地域要因の将来予測

中高層のビルが建ち並び空き店舗も少なく繁華性は認められる。しかし、他の商業地域との競合が激しい。今後もこの傾向は続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、十分な収益が確保できないためである。また、収益価格は想定要素が多く含まれているのに対し、比準価格は実際に市場で取引された事例を基に試算しており実証的な価格である。したがって、比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

公園・図書館等が集中する鳥屋野潟湖畔の社会・自然環境に着目されて、宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

鳥屋野潟湖畔の既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。地価動向は、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の一定規模を有する画地ではアパート等が見られるが、標準地は敷地規模が小さく、合理的な賃貸建物を想定することが困難であり、収益還元法は適用できない。現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性で優る、平坦部の熟成した住宅地域であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。郊外では土地区画整理事業による住宅地の大量供給もあるが、値頃感等から地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 アパートも見受けられるが、遊休地利用の副業的経営が多く、土地取引は自用目的が中心である。また、快適性が重視される住宅地域であることも考慮して、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内では新築や建て替えによる熟成化が進んでいる。また周辺地域への大型店舗等の進出により利便性の向上も認められる。

地域要因の将来予測

街路条件にやや劣る地域であるが、周辺の土地区画整理事業地内に大型店舗等も存することから利便性は良く、今後も現環境を維持しながら推移するものと予測され、地価に関しても概ね安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等においていくつかの信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件がいくらか見られるものの、総じて賃貸市場の熟成の程度は低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、市場の需給の実体を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ラブラ2やメディアシップの開業等を受け、万代地区の繁華性が益々向上するとともに、近年品薄に転じたマンション用地としての需要も根強い。

地域要因の将来予測

オフィス市況は依然楽観を許さないが、近年、新潟日報社の新社屋（メディアシップ）や大型商業ビル（ラブラ2）が相次ぎオープン。今後も国交省庁舎の跡地利用決定等を控え、万代シティー周辺の発展が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集し得たので、市場を反映した規範性が認められる。一方、収益価格に関しては、本格的な景気回復の実感の遅れが、主に業務系賃貸市場に及ぼす影響を考慮すると、その前提となる賃料及び空室率等の予測精度を欠く可能性を否めず、やや信頼性が劣後する。本件では、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

他地域への顧客流出等により商業性は低下しており、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

古くからの近隣商業地域であり、店舗の混在度は低く、今後も同様の傾向で推移するものと思われる。古町地区の空洞化懸念が続く中、商業地としての需要は減退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は場所的にも近い複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って求めたものであり、実証的で信頼性は高いものと思料する。収益価格は商業繁華性の低位な地域であるため標準的な賃料水準、経費率の把握に流動的な面があり、規範性は相対的に劣る。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。