新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６(関屋駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


99,400円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６(新潟県新潟市中央区南出来島１−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,400円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６
住居表示南出来島１−１０−３
価格99,400円/㎡
交通施設、距離新潟、3,800m
地積463㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事業所が混在する路線商業地域
前面道路の状況北22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格99,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新潟駅南地区における幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要が見込める地域である。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線道路沿いにある、店舗、事業所が見られる路線商業地域である。背後の土地区画整理事業の進捗もあり、商業地としての需要も見込めることから、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市中央区内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人が中心である。交通量の多い路線商業地域であり、かつ背後の土地区画整理事業の進捗により郊外型店舗利用を中心として需要が見込める地域ある。市場の中心価格帯は、取引される立地、規模により価格帯は様々であり、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因中央区の人口は微増傾向で推移し、土地取引件数に関しても増加傾向にある。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格99,400円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因路線商業地としての地域間競争が厳しい中で背後住宅地の拡大が見られる。
地域要因の将来予測郊外での店舗・事務所需要は堅調であり、背後人口の増加が見込まれることなどから、地価水準も堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟市中央区内の路線商業地域又は普通商業地域一円で、多様な商業施設が見られる。需要者も、地縁を有する個人店主から県内外に多店舗展開する法人企業まで多様であり、また、取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度898233
北緯 139度0263141

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区上近江４丁目１７７番１外新潟県新潟市中央区南出来島１丁目４３６番６新潟県新潟市中央区関屋恵町２００２番３９新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番５新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番新潟県新潟市中央区愛宕２丁目７番６新潟県新潟市中央区女池北１丁目６５１番８新潟県新潟市中央区上所中１丁目１６９番

参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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