新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,100円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,100円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
住居表示 
価格92,100円/㎡
交通施設、距離白山、400m
地積352㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西11.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格92,100円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因JR白山駅前が、新潟市の路線バスにおける新交通システム「BRT」の結節点となったが、それによる影響は認められない。
市場の特性同一需給圏は、中央区を中心に、隣接の西区内を含む旧来からの近隣商業地域と判定され、地元の法人及び個人が主要な需要者となる。店舗経営者の高齢化、郊外型大型商業施設への顧客の流出等により、商業地としての使命を終えつつあり、徐々に住居系の比率が高まっていくものと思料されるが、長年の地価下落から価格調整が進み、地価は横ばいで推移していくと予測される。個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因中央区の人口は微増傾向にあり、土地取引の件数も前年より増加傾向で推移しているが、動きとしては弱い。

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格92,100円/㎡
個別的要因二方路であるが、効用増は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因郊外大型店への顧客流出に伴う繁華性の低下により集客力が低下している。反面、地価が背後の住宅地並な底値感から、土地需要も認められる。
市場の特性同一需給圏は、中央区及び西区の近隣商業地域や幹線道路に面する路線商業地域。需要者は圏域内に地縁性を有する個人や事業者及び小規模法人であり、圏外からの転入者は少ない。店舗経営者の高齢化、郊外型大型店への顧客流出等により商況は衰退傾向にあり、店舗、事務所地としての需要は弱含みである。土地取引の価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因県内経済は、緩やかな回復基調が続いており、設備投資は増加傾向にある。商業用地への需要は一部の回復に留まっている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度91480079999999
北緯 139度0333962

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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