新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外(越後石山駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外(新潟県新潟市東区粟山２−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,400円/㎡としました。

新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外
住居表示粟山２−５−１０
価格74,400円/㎡
交通施設、距離越後石山、500m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに共同住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格74,400円/㎡
個別的要因接面街路が南西側のため、日照・通風等の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因ほぼ熟成した既成住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、比較的利便性の高い住宅地域であり、市場における選好性は安定的である。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測される。利便性、居住環境共に比較的良好であるため、宅地需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、広義には新潟市東区の住宅地域一円であり、狭義には同区の中央部から南西部にかけて広がる住宅地域である。需要者は、東区在住者及び周辺市区からの転入者を含む中堅所得者層が大半を占める。市内中心部へのアクセス性が良く、居住環境も比較的良好であるため、宅地需要は底堅く推移している。土地は1000∼1500万円程度、新築戸建物件は3000∼3500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因東区の人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にある。景況感の改善等を背景として、不動産市場は概ね堅調に推移している。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格74,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要が底堅い地域にあり、依然として需要は堅調であることから地価の推移は横這いから微増を示している。
地域要因の将来予測一般住宅のほかに共同住宅も見られる地域で地域要因に特段の変動は認められず、今後も熟成した住宅地域として需要が見込まれる地域のまま維持していくものと予測する。地価は横這い圏内の動きが予想される。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区の住宅地域である。需要者の中心は旧新潟市在住者及び周辺市町村からの転入者の中堅所得者層である。利便性・住環境等が比較的良好で、市場における選好性は安定的である。土地は1000∼1500万円、新築戸建は2500∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数、建築着工件数ともに反動による前年比減だが堅調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度895938
北緯 139度098998

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区牡丹山４丁目３８７番１６新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区東中野山４丁目２４２番３２新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外

参考：近隣駅の地価相場

越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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