新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


152,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
住居表示 
価格152,000円/㎡
交通施設、距離新潟、1,600m
地積347㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、駐車場等が混在する商業地域
前面道路の状況東31.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性の低位な地域であり、商業地としての需要は弱いながらも、長年の地価下落により土地価格に値頃感が出てきている。
地域要因の将来予測メインストリートである柾谷小路背後の商業地域であるが、人通りは少なく繁華性は低位である。当面は現状を維持していくものと思われるが、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は古町、万代、新潟駅周辺の商業地域。需要者は県内外の一般法人や不動産業者、資金力のある個人等が中心である。低金利等を背景に収益物件に対する需要は比較的堅調であるが、古町地区では百貨店跡地の再開発等に期待感はあるものの、その一方で有名店舗テナントの撤退等もあり、依然として先行き不透明な状況が続いている。土地は規模等により取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因市内商業地では一部地価上昇地点も出てきているが、古町地区では空洞化懸念が続いており、需要は低調である。

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格151,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因有名高層店舗ビルから一部テナントが撤退予定である等、古町地区の空洞化が進み、不動産需要も低調である。
地域要因の将来予測駐車場等も見られる地域で商業集積の程度はやや低い。商業地としては競争力が弱く、地価も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は古町地区を主とする新潟市中心市街地の既存商業地域等である。需要者は市内の法人や個人投資家が多いが、市外や県外の法人等も見られる。古町地区を中心とする既成商業地域の低迷が続いていることや、郊外などに競合する商業施設が増えたこと等もあって需要は弱い。中心市街地にあって、土地の画地規模は様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因中央区の人口は微増傾向で高齢化率は県全体より低い。県内景気は緩やかな回復を続け、個人消費も持ち直している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9198894
北緯 139度0479894

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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