新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番(関屋駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区関屋昭和町２丁目１１１番
住居表示 
価格123,000円/㎡
交通施設、距離関屋、800m
地積218㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因利便性で優る新潟駅周辺の住宅地への選好性が強まっており、関屋地区の需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測富裕層による需要は底堅いものの、取引総額の抑制傾向がみられ、また利便性等で優る新潟駅周辺の住宅地への選好性が強まっていること等から、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね中央区新潟島地区の西部における住宅地域である。需要者の中心は、市内外の一次取得者及び買い替え層である。住宅地の供給は限定的である一方、取引総額の抑制傾向や成約期間の長期化傾向がみられ、需要はやや弱含みである。土地は2000∼3000万円程度、新築戸建は3500∼5000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因中央区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。中央区・新潟島地区の人口は減少傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格123,000円/㎡
個別的要因接面街路が南西側のため、日照・通風等の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因比較的名声の高い既成住宅地域であるが、利便性重視の市場環境や高額物件に対する需要減退等の影響から、相対的地位はやや低下傾向にある。
地域要因の将来予測閑静な居住環境を有しており、今後も新潟島の品等上位の住宅地域として維持されるものと予測される。関屋地区では、高額物件に対する需要に弱さが見られることから、地価は当面弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、いわゆる新潟島の中高級住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内在住の平均所得以上の個人が中心である。関屋地区周辺の比較的ブランド力の高い既成住宅地域では、居住者の高齢化や総額重視・利便性重視の市場環境から、単価的に割安な取引が散見されており、特に総額の嵩む物件に対する需要は低調である。土地は2000∼4000万円、土地建物の総額は4000∼6000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因中央区の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。一部地域で需要に弱さが見られるものの、不動産市場は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9104592
北緯 139度0174503

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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