新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番４(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
85,400円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区女池神明１丁目６番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 85,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、4,200m |
| 地積 | 147㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、営業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
廣島利邦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣島利邦 |
|---|---|
| 価格 | 85,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 近隣地域内では空き事業所の取り壊しが見られ、また隣接地域ではミニ分譲が計画されている。 |
| 地域要因の将来予測 | 交通アクセス等利便性に優れる住宅地域である。地域内では事業所跡地のミニ分譲地に住宅の建築も進んでいることから、今後も低層住宅地として熟成が進むものと考えられ、地価についてはやや強含むものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟駅南地区の中でも駅南西方やや郊外に存する住宅地域全般であり、需要者は新潟市内居住者を中心に市外等からも多く見られる。施行中の土地区画整理事業にミニ開発等も見られるが、居住快適性・生活利便性に概ね優れ、値頃感があり、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は比較的好調である。土地は1，000∼2，000万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 中央区では人口・世帯数ともに微増傾向である。住宅投資や設備投資は全般的に持ち直しているが、個人消費・物価は弱い動きとなっている。 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 85,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 周辺では鳥屋野大島・女池上山の両地区で土地区画整理事業が施行中で、住環境も向上している。既存住宅地域でも割安感のある地点では地価は上昇。 |
| 地域要因の将来予測 | 地方における景気回復の実感はやや乏しいが、子育て世代を含む一次取得層の人気は底堅い。昨年10月予定の消費増税が先送りされたこともあり、不透明性は依然残るとはいえ足元の地価が下落する可能性は低いと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、紫鳥線背後から鳥屋野潟北岸にかけての住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。本格的な景気回復の実感は地域経済においてやや乏しいものの、土地区画整理事業が施行中の鳥屋野大島・女池上山両地区及び周辺等では、その利便性が好感され、分譲地の売れ行きは総じて良好。市場の中心価格帯は、土地が200㎡前後で1500万円程度、新築の戸建で3000万円前後。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。住宅地の地価は利便性が高い地点で上昇。全体では高額物件への需要低迷などで下落率拡大。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8897567 北緯 139度0369582 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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