新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


235,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１(新潟県新潟市中央区万代２−３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
住居表示万代２−３−６
価格235,000円/㎡
交通施設、距離新潟、900m
地積1,385㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層のマンション、事務所が混在する商業地域
前面道路の状況南東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因ラブラ2やメディアシップの開業等を受け、万代地区の繁華性が益々向上するとともに、近年品薄に転じたマンション用地としての需要も根強い。
地域要因の将来予測オフィス市況は依然楽観を許さないが、近年、新潟日報社の新社屋（メディアシップ）や大型商業ビル（ラブラ2）が相次ぎオープン。今後も国交省庁舎の跡地利用決定等を控え、万代シティー周辺の発展が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅の万代口周辺から万代シティー方面に至る商業地域一円。需要者の中心は、一定の資本力を有する県内外の法人企業、不動産業者である。円安による業績回復や、株価上昇による資産効果を背景に、目立ったインバウンド効果などが見られない当地においても、好立地物件への投資意欲は依然旺盛。地元富裕層による相続税対策による物件取得も見られる。なお、取引事例に係る画地規模は多様で、中心となる価格帯の判定は困難。
一般的要因中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格235,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 地域要因に大きな変動は認められないが、需要者の選好性が強まっており、万代地区等集客力を有する好立地な商業地の需要が堅調である。
地域要因の将来予測 店舗、劇場等の商業施設の出店等により県内外からの若者層の集客増による経済効果が期待され、景気動向に敏感な投資家の投資意欲が回復しつつあること等により、今後、地価は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね万代地区、古町地区、新潟駅前、駅南の商業地域と認められ、需要者の中心は県内外の企業等である。新潟駅北口周辺はビル空室率が高くテナントビル経営は厳しい状況であるが、万代地区においては、近年の複合商業施設出店、新聞社本社ビルの移転など発展的に推移し、また、景気動向に敏感な投資家の投資意欲が改善しつつあること等により地価は強含みに推移している。取引価格は立地、規模等により様々であるが高額な取引が見受けられる。
一般的要因 地方景気は回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地,水面
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9171732
北緯 139度0539919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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