新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４(青山駅・小針駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４(新潟県新潟市西区青山４−８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,400円/㎡としました。

新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区青山４丁目１１９３番２４
住居表示青山４−８−４
価格91,400円/㎡
交通施設、距離青山、1,000m
地積144㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い南傾斜地の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東5.8m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格91,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因大型商業施設への接近性で劣るが、南傾斜地のため住環境で優り、需要は底堅い。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。西区では平坦部の住宅地の選好性が強まっているが、近年の地価下落による値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね西区北東部のうち西大通り周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者も見られる。西区では平坦部の住宅地の選好性が強まっているが、南傾斜地の住環境で優る地域については需要は底堅く、近年の地価下落による値頃感もあり、需給関係は概ね安定している。土地は1500∼2000万円程度、新築戸建物件は3000∼3500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横ばい傾向にある。西区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格91,500円/㎡
個別的要因私道が南東側に接道していることにより、日照、通風について効用が認められる。その他の個別的要因に変動はない。
地域要因南傾斜地の住宅地であるが、JR越後線北側の宅地需要は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。JR越後線北側の住宅地の需要はやや弱く、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR越後線青山駅から小針駅にかけての住宅地域である。既成住宅地域が多くミニ開発した新規分譲地も見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1500万円以下。新築一戸建てで総額3000万円から4000万円程度。
一般的要因アベノミクスによる影響は、限定的である。新潟市は、有効求人倍率も改善している。西区は、人口が横ばい傾向にあり住宅の地価も安定しつつある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8958574
北緯 138度9968834

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青山駅(地価相場 66,900円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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