新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３(小針駅・青山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,500円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３(新潟県新潟市西区真砂３−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,500円/㎡としました。

新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区真砂３丁目５８２１番１２７３
住居表示真砂３−１０−２０
価格54,500円/㎡
交通施設、距離小針、1,100m
地積117㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸部の住宅地域に対する選好性の低下から需要は弱含みである。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因は見られず、今後も現状程度で推移していくものと予測する。近年、西新潟の高台から南側で商業集積が進展したこと等により相対的に利便性は低下しており、当面地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね上新栄町、真砂、有明町等を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者である。長年の地価下落により土地価格には値頃感が出てきているが、利便性、住環境による選別化が進んでおり、これら要因の劣る住宅地では需要の回復が遅れている。土地は500万円∼1000万円程度、新築戸建物件は2000万円∼2500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小新等の区画整理や周辺で開発された分譲地との競合による影響。海岸に近い環境条件の劣る住宅地の選好性が低下している。
地域要因の将来予測地域要因に変動が認められない既成住宅地で、特段の地域要因の変化は見られない。郊外に割安な新規の住宅地が供給されているので地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR越後線青山駅から寺尾駅にかけての住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内に居住する一次取得者が多く、圏外からの転入者も見られる。既成住宅の取引のほか、遊休地を開発したミニ分譲地も見られるが、海岸線近くで、街路条件で劣る物件の需要は低調である。取引となる価格帯は、土地で800万円程度まで、新築戸建住宅で2300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因地域経済は踊り場の状況が続いている。西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数及び新築の建築着工件数は前年より増加している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8933795
北緯 138度9837348

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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