新潟県新潟市中央区小張木１丁目２０４番６(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,600円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区小張木１丁目２０４番６(新潟県新潟市中央区小張木１−５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,600円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区小張木１丁目２０４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区小張木１丁目２０４番６
住居表示小張木１−５−１８
価格69,600円/㎡
交通施設、距離新潟、4,200m
地積118㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格69,600円/㎡
個別的要因接面街路が南西側であるため、日照通風等の快適性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因公園・図書館等が集中する鳥屋野潟湖畔の社会・自然環境に着目されて、宅地需要は堅調である。
地域要因の将来予測鳥屋野潟湖畔の既成住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。地価動向は、安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南口以南の住宅地域である。開発の古い既成住宅地域のほか、周辺の残存農地や遊休地を開発した小規模分譲地も見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次・二次取得者。取引の中心となる価格帯は、更地で1000∼1500万円程度。新築戸建てで2500∼3500万円程度。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格69,600円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因はない。街路条件にやや難はあるが、安定的に人口が増加している。今後も利便性向上が見込まれ、地価は安定的に推移。
地域要因の将来予測近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。
市場の特性同一需給圏は、国道8号新潟バイパス以南で、鳥屋野潟周辺に位置する住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、利便性の高さに加え、近年、引き続いた地価下落による値頃感浸透も相俟って、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が150㎡前後で1000万円程度、新築の戸建で2500万円前後。
一般的要因当区は人口横這いで建築着工は堅調に推移。住宅地の地価は利便性が高い値頃感ある地点で上昇するも新潟島地区等で下落続き、全体平均では横這い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8871933
北緯 139度0471632

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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