新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


94,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８(新潟県新潟市中央区新和４−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,700円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８
住居表示新和４−７−８
価格94,700円/㎡
交通施設、距離新潟、2,800m
地積228㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、集合住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格94,800円/㎡
個別的要因南東方位で選好性は高い。そのほか、個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はないが、他地域からの流入者も多く、利便性も高いため、需要は堅調である。
地域要因の将来予測他地域からの流入者も多く、今後も中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南方を中心とした、共同住宅も混じる住宅地域である。需要者は30代∼40代の一次取得者層及び買い換え層が中心であり、土地は2000万円前後を中心に、2500万を上限とした取引が多い。市の中心部に近く、周囲は共同住宅のほか、ミニ開発等による分譲地も散見される。周辺に飲食、物販等の商業施設等が多く、利便性が高いことに加え、住民も若い層が多いため人気が高く、地価は強含みで推移している。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。中央区内の土地取引動向についても、取引件数、建築着工数ともそれぞれ微増減にとどまっている。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格94,600円/㎡
個別的要因接面街路が南東側であるため、日照通風等の快適性が優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に文教施設、多種の商業・サービス施設の集中する人気エリアであり、有効需要が増加した。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅が見られる住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。宅地需要は堅調で、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南口以南の住宅地域。需要者の中心は新潟市在住の一次、二次取得者であり、圏域外からの転入者も多い。環境と利便性との調和のとれた人気エリアであり、周辺の区画整理地及び小規模分譲地の売れ行きが好調で、宅地需要は堅調である。土地は1500∼2200万円程度、新築戸建物件は2800∼4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度899486
北緯 139度0390493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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