新潟県新潟市東区物見山３丁目丙３６５番２５(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区物見山３丁目丙３６５番２５(新潟県新潟市東区物見山３−５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,700円/㎡としました。

新潟県新潟市東区物見山３丁目丙３６５番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区物見山３丁目丙３６５番２５
住居表示物見山３−５−１９
価格62,700円/㎡
交通施設、距離新潟、6,000m
地積208㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格62,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 地域要因に大きな変動は認められないが、好立地、好環境に需要が集中する傾向のなか、好立地な住宅地域は需給バランスが改善しつつある。
地域要因の将来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も環境条件等に大きな変動は見られないものと予測されるが、主に、需給関係により地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区のうち北寄りの住宅地域。需要者の中心は、市内在住者であるが周辺地域からの転入も見られる。当該地域は、熟成した既成住宅地域であり、利便性が比較的良好で新規に供給された新興住宅地との競合、地方の経済情勢等の影響も見られるが、総じて需給は均衡しつつあり、この傾向は暫くは続くものと思料される。土地は1000万∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が市場での需要の中心となっている。
一般的要因 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格62,700円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因既成の住宅地域であり、変動要素は特に見られない。
地域要因の将来予測当該地域は低層の戸建住宅を中心とした住宅地域で、一部マンション、アパート等が混在する。空地は少なく住宅地として概ね熟成しており、今後も現況を維持しながら推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域全般。需要者としては、東区の一般個人による自己居住目的での需要が中心となっているが、他地域からの流入も比較的多い。近隣地域及びその周辺においては近年住宅地の購買需要は堅調であり、地価も安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は総額で概ね1000∼1500万円である。
一般的要因ここ数年東区の人口はほぼ横這い、世帯数は微増で推移している。不動産については利便性の高い地域では高値での取引も増加しつつある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9447502
北緯 139度0978451

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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