新潟県新潟市中央区東堀通１２番町２７８９番１(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


111,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区東堀通１２番町２７８９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区東堀通１２番町２７８９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区東堀通１２番町２７８９番１
住居表示 
価格111,000円/㎡
交通施設、距離新潟、2,500m
地積210㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況西18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因他地域への顧客流出等により商業性は低下しており、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測古くからの近隣商業地域であり、店舗の混在度は低く、今後も同様の傾向で推移するものと思われる。古町地区の空洞化懸念が続く中、商業地としての需要は減退傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟島を中心とする中央区等の近隣商業地域乃至は商住混在地域。需要者は店舗等を営む地元の個人又は法人が中心になるものと考えられる。万代及び新潟駅周辺の商業地や郊外商業集積地への顧客流出、店舗経営者の高齢化等を背景に、近隣地域周辺では月極駐車場としての利用も目に付く等、商業性は低下している。取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にある。古町地区では百貨店跡地等の再開発に期待感はあるが、依然として不透明な状況が続いている。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格111,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因小売店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域で、商業地としては衰退傾向にあるほか、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測小売店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域で、商業地としては衰退傾向にある。日用品店舗等の郊外路線商業地への移行により、当該地域の衰退に歯止めが掛かっておらず、地価は今後も弱含むと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟島内に所在する旧来からの近隣商業地を中心とした圏域である。典型的な市場参加者は地元の事業者等であり、地縁を有する者が大半を占めると思料する。万代地区・新潟駅南地区に比べて古町を中心とする商業地は地盤沈下が著しく、また郊外型大型商業施設へ顧客が奪われているため、商業地としての人気は低迷し、地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は取引規模等によりばらつきがあり一定の水準を見いだせない。
一般的要因新潟島の旧来からの商業地は、店舗・事務所とも需要が弱く、また大和百貨店跡の再開発も公共頼みとなりつつあるなど、地盤沈下が継続している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9287745
北緯 139度0473084

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区古町通２番町５３０番新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８新潟県新潟市中央区古町通７番町９４０番１外新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外新潟県新潟市中央区本町通１３番町３１３９番９新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外新潟県新潟市中央区湊町通二ノ町２６０９番６新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０３番新潟県新潟市中央区関屋浜松町９８番新潟県新潟市中央区花町２０６９番新潟県新潟市中央区四ッ屋町２丁目５１３３番５０新潟県新潟市中央区長潟３丁目１１９０番１０新潟県新潟市中央区中大畑町５５４番新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７新潟県新潟市中央区窪田町３丁目１８２番１外

参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード