新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外(小針駅・寺尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


91,300円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外(新潟県新潟市西区小針１−２６−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外
住居表示小針１−２６−１５
価格91,300円/㎡
交通施設、距離小針、1,300m
地積179㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格91,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因利便性で優る、平坦部の熟成した住宅地域であり、需要は底堅い。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。郊外では土地区画整理事業による住宅地の大量供給もあるが、値頃感等から地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね西区北東部のうちJR青山駅・小針駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で、圏外からの転入者も見られる。郊外では土地区画整理事業による住宅地の大量供給がみられるが、熟成した住宅地域の需要は底堅く、また近年の地価下落で値頃感もあり、需給関係は概ね安定している。土地は1500∼2000万円程度、新築戸建物件は3000∼3500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因西区の人口は微増傾向にある。西区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格91,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境条件の優れた住宅地域である。西区でも人気のあるエリアであるので宅地需要は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。人気のあるエリアで宅地需要も堅調である。需要は底固いので地価も堅調に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR越後線青山駅から小針駅にかけての住宅地域である。既成住宅地域が多くミニ開発した新規分譲地も見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1500万円以下。新築一戸建てで総額3000万円から4000万円程度。
一般的要因有効求人倍率も改善し、株価の上昇等景気は持ち直しつつある。新潟市西区は、人口も微増傾向にあり住宅地の地価も安定しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8893251
北緯 139度0022306

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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