新潟県新潟市中央区花町２０６９番(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
227,000円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区花町２０６９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区花町２０６９番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 227,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、1,500m |
| 地積 | 746㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南27.0m国道 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松田光市氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松田光市 |
|---|---|
| 価格 | 227,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地である。出入りの利便性、日照及び通風について効用が認められる。その他の個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | NEXT21からラフォーレ原宿の撤退等需要は、弱含みである。万代地区の商業施設との競争が激しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層のビルが建ち並び空き店舗も少なく繁華性は認められる。しかし、他の商業地域との競合が激しい。今後もこの傾向は続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市内の幹線道路沿いの路線商業地域又は普通商業地域である。需要者の中心は、地元事業者及び全国規模に展開するチェーン店等であると判定する。取引の中心となる価格帯は、取引事例が少なく、また、画地規模も様々で正確な価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 有効求人倍率も改善し、株価の上昇等景気は持ち直しつつある。新潟市中央区は、万代地区の商業地が改善しつつある。 |
伊藤正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤正弘 |
|---|---|
| 価格 | 227,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地であるため、利便性・視認性が優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | オフィスビルの空室率が高く改善が見られないが、現状がほぼ維持されている。 |
| 地域要因の将来予測 | メインストリート沿いであるが、オフィス需要の回復は見込めず、古町の求心力も衰えつつある。地価水準は、当面現状維持程度ないし弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟駅前、駅南、万代、古町周辺等の新潟市の中心的商業地域一円。需要者の中心は、一定の資金力を有する県内外の法人、不動産業者、投資家等である。テナント需要の低迷や高水準の空室率は続いているが、値頃感等もありメインストリート背後の商業地においては不動産取引が活発化している。取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9213254 北緯 139度0495392 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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