新潟県新潟市東区古川町１０５番１外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,500円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区古川町１０５番１外(新潟県新潟市東区古川町９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,500円/㎡としました。

新潟県新潟市東区古川町１０５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区古川町１０５番１外
住居表示古川町９−１６
価格60,500円/㎡
交通施設、距離新潟、4,100m
地積317㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模低層店舗併用住宅が多い近隣商業地域
前面道路の状況北東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格60,200円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因大型店舗の進出により、既存の商業地は衰退気味での推移が続いている。
地域要因の将来予測かつては商店街として栄えていたが、近年郊外型の大型店舗の進出等を背景に集客力は低下し、商業地としては衰退傾向にある。当面はこの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は東区内の、主として小規模店舗、一般住宅等が混在する住宅・商業混在地域であり、特に山ノ下地区周辺の広い道路に面する商業地と代替・競争関係が認められる。需要者としては店舗、店舗付住宅、自社ビル等の所有を目的とする地元の個人事業主又は法人が中心となると想定される。賃貸ビル、賃貸マンション等の収益用不動産所有を目的とする需要も考えられるが、新規の需要はかなり少ない。商業地の取引は少なく特に中心となる価格帯は無い。
一般的要因ここ数年東区の人口はほぼ横這い、世帯数は微増で推移している。不動産については利便性・収益性の高い地域では高値での取引も増加しつつある。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格60,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 収益力を有する地域へ需要が集中する傾向のなか、郊外型店舗への顧客流出の影響等で下落傾向にあったが、値頃感も出てきている。
地域要因の将来予測 古くからの近隣商業地域であり、郊外型大規模商業施設への顧客流出等により、下落傾向が続いていたが、値頃感もあり、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、東区及びその周辺の小売店舗、店舗併用住宅、事業所等の存する商業地域である。一部に大規模店舗等も見られるが小規模な店舗等が大半であり、近年、同一需給圏内の類似地域での土地取引は少ない。当該地域における需要者は従来からの地縁性を有する個人事業者または市内の小規模法人等が中心となっている。また経営者の後継者難、商業地域間の競合も見られ、商業地として需要は総じて弱い。取引される価格は立地、規模等により様々である。
一般的要因 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度93831910000001
北緯 139度0742999

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区松島２丁目３番１外新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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