新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離白山、750m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの名声の高い地域から、生活利便性が高く、区画整然とした新興住宅団地へと選好性が移ってきている。
地域要因の将来予測新潟市中央区の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。商業地からやや距離があり地価も高いため一次取得者層からは敬遠されがちであり、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市中央区通称新潟島に位置する準優良住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、圏外からの転入も多い。古くから名声の高い地域であり、高額所得者を中心に需要も旺盛であったが、徒歩圏内に商業施設が少ないことや、街全体が高齢化してきて子育てに適さない等の理由から、近年は子育て世代を中心に敬遠される傾向にある。土地は総額で2，000万円程度、新築の建物付きで5，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因中央区は人口は微増傾向にあるが、高齢化が進行している。昨年に比べ土地取引件数はほぼ横ばいで推移し、建築着工件数は増加傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格115,000円/㎡
個別的要因接面街路が北東側のため、日照・通風等の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な既成住宅地域であるが、利便性重視の市場環境や高額物件に対する需要減退等の影響から、相対的地位はやや低下傾向にある。
地域要因の将来予測閑静な居住環境を有しており、今後も新潟島の品等上位の住宅地域として維持されるものと予測される。居住者の高齢化や高額物件に対する需要減退が見られることから、地価は当面弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、いわゆる新潟島の中高級住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内在住の平均所得以上の個人が中心である。関屋地区周辺の比較的ブランド力の高い既成住宅地域では、居住者の高齢化や総額重視・利便性重視の市場環境から、単価的に割安な取引が散見されており、特に総額の嵩む物件に対する需要は低調である。土地は2000∼4000万円、土地建物の総額は4000∼6000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因中央区の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。一部地域で需要に弱さが見られるものの、不動産市場は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9176171
北緯 139度0283271

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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