新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


111,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２(新潟県新潟市中央区天神尾２−１３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区天神尾２丁目４５４番２
住居表示天神尾２−１３−１５
価格111,000円/㎡
交通施設、距離新潟、1,200m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因総額が嵩む高額物件においては需要減退が認められる。周辺道路の整備が進んでおり、割高な取引も見受けられる。
地域要因の将来予測既成市街地内の熟成した住宅地域であり、新潟駅周辺整備事業による周辺道路の整備が進んでいる。今後も堅調な土地需要に支えられ、地価は横ばいから若干の上昇で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、中央区の駅南地区を中心とした住宅地域一円。需要者は新潟市内及び近郊の中堅以上の所得者層が中心である。地域は、中心市街地における分譲マンションとの競合も見られるものの、生活利便性の良好な住宅地域にあっては需要は底堅い。近年は規模の大きい画地を細分化して総額を抑えた取引が目立ってきたが、需要の中心となる価格帯は、土地で1700万円程度、新築戸建物件は3200万円程度の取引である。
一般的要因中央区の人口は横ばい、世帯数は微増の傾向にある。不動産の取引件数は前年より減少傾向にあり、地域経済は踊り場の状況が続いている。

柴野正明氏による調査レポート

不動産鑑定士柴野正明
価格110,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因 生活利便性で優る当地域の需要は概ね安定している。
地域要因の将来予測 分譲マンション等との競合も多い中で、需要は安定的に推移しており、地価水準は今後も現状を維持して推移すると予測する。また、周辺で道路整備事業が進められ、将来的な交通利便性向上が期待される。
市場の特性 同一需給圏は駅南地区及びその周辺地区。需要者の中心は比較的所得水準の高い一次取得者である。市内における穏やかな景気回復基調もあり、駅南地区及びその周辺地区に対する需要は堅調に推移しており、当地域の需要も概ね安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、画地規模によりややばらつきが見られるが土地で1700万円程度、新築の戸建住宅で3000万円から3500万円程度である。
一般的要因 市内の経済は概ね緩やかな回復基調。中央区について、人口、土地取引とも微増傾向にあるが、直近1年ではやや停滞感が見られる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9076659
北緯 139度0515676

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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