新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,200円/㎡としました。

新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外
住居表示 
価格15,200円/㎡
交通施設、距離大形、3,500m
地積1,413㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格15,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域に存する住宅地域であり宅地需要は限定的であったが、条例により住宅建築の要件が緩和された。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移すると考えられる。価格調整が進んでいることに加え、条例により住宅建築の要件が緩和されたため地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区及びその周辺における郊外の農家住宅地域である。主な需要者は地縁的関係を有する個人が中心となる。市郊外にあり、中心部への人口流出等により人口減少が進んでいる地域であるため、需要は極めて限定されている。市場の中心価格帯については、条例により住宅建築が容易になったとはいえ取引自体が少ないため、明確な中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数、建築着工件数ともに反動による前年比減だが堅調である。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格15,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存集落区域に該当することから、周辺（より中心市街地寄り）では新築の戸建住宅も散見できる。
地域要因の将来予測新潟市東区の市街化調整区域内に位置する古くからの農家集落地域であるが、平成26年の条例改正により建物新築が容易になり、また値頃感もあることから、地価は安定しているものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区を中心とした市街化調整区域内の農家集落地域。需要者は地縁的関係者が大半であり、圏外からの転入は少ない。離農・高齢化が進んでいるものの、条例改正により住宅建築が容易に行えるようになったため、以前に比べれば土地自体のポテンシャルは上昇したと考えられ、地価は概ね安定している。ただ現時点では市街化調整区域内の取引は極めて少なく、取引規模もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9161924
北緯 139度0364126

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区榎町２０番１外新潟県新潟市東区津島屋２丁目３２番４外新潟県新潟市東区豊１丁目１１０２番７新潟県新潟市東区浜谷町２丁目５３番外新潟県新潟市東区柳ヶ丘１００番１３新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外新潟県新潟市東区寺山３丁目１０７４番外新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外新潟県新潟市中央区古町通２番町５３０番

参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード