新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外(白山駅・関屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,600円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外(新潟県新潟市東区山木戸８−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,600円/㎡としました。

新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外
住居表示山木戸８−７−７
価格29,600円/㎡
交通施設、距離新潟、2,500m
地積2,971㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況工場兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場、営業所等が混在する工業地域
前面道路の状況西12.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県内の設備投資に関しては緩やかな増加基調にある。
地域要因の将来予測当該地域は、新潟市中心部に近い工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区及びその周辺の工業地域である。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人が中心である。新潟市中心部にある工業地域であるが、需要としては限定的であり、市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々で、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因県内における工業立地動向は対前年比で件数で増、面積で減であったが、工場用地としての需要は限定されている。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存工業地域への進出意欲は乏しく、近年は卸団地や流通団地に需要が集中している。
地域要因の将来予測幹線道路すぐ背後の工業地域であるが、県内企業の景況感の悪化は続き、設備投資の動きも弱く、今のところ好転は期待できない。このことから地価は依然下落傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区を中心に新潟市内全域の工業地域。需要者の中心は県内外の比較的資本力のある法人。幹線道路すぐ背後の地域であるが、企業が積極的に設備投資を行うほどの景気回復感は未だ乏しく、また近年、新潟市内における人気の工業地域は卸団地や流通団地であり、対象地域を含む旧来からの工業地域や工業団地は相対的に選好性が劣る。業種・事業内容・画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因県内の工場動向につき生産・出荷とも低下しており、工場立地件数は昨年より上昇したが、敷地面積は減少している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度923071
北緯 139度0828615

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

白山駅(地価相場 61,750円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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