新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２(小針駅・寺尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２(新潟県新潟市西区小新西１−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。

新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
住居表示小新西１−２−１９
価格55,800円/㎡
交通施設、距離小針、2,300m
地積184㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況周囲に大型店等が立地する一般住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格55,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域内では新築や建て替えによる熟成化が進んでいる。また周辺地域への大型店舗等の進出により利便性の向上も認められる。
地域要因の将来予測街路条件にやや劣る地域であるが、周辺の土地区画整理事業地内に大型店舗等も存することから利便性は良く、今後も現環境を維持しながら推移するものと予測され、地価に関しても概ね安定的な推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち南西方やや郊外の住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に市外等からも見られる。既存の更地・建付地に加えて土地区画整理事業地、小規模開発等も見られるが、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は概ね安定的である。土地は600∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横這い傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直し傾向にある。

柴野正明氏による調査レポート

不動産鑑定士柴野正明
価格55,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因 生活利便性の良好な当地域において、街路条件でやや劣るものの、需要は安定的である。
地域要因の将来予測 今後も同様の住環境を維持するものと予測する。生活利便性の良い住宅地域であり、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、西区を横断するJR越後線の南方で小新、小針、寺尾地区およびその周辺の住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者である。周囲に大型商業施設が立地し生活利便性の良好な当地域において、需要は概ね安定的である。特に大型商業施設の至近にある住宅地で引き合いが強い。市場での中心となる価格帯は、土地で900万円∼1500万円程度、新築の戸建住宅で2000万円∼3500万円程度である。
一般的要因 市内の経済は概ね緩やかな回復基調。西区について、人口は概ね横ばい、土地取引が微増傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8773707
北緯 138度9950764

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市西区糀台３丁目２８番３新潟県新潟市西区寺尾前通１丁目１４番４外新潟県新潟市西区立仏字百目山１０１４番新潟県新潟市西区小針上山２１１７番新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７新潟県新潟市西区小針６丁目５６１番５新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６新潟県新潟市西区小針１丁目１１２９番１７外新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９新潟県新潟市西区東青山１丁目１８番９

参考：近隣駅の地価相場

小針駅(地価相場 71,100円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)青山駅(地価相場 66,900円/㎡)関屋駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード